В наши дни даже самая маленькая невнимательность может повлечь за собой очень серьезные последствия. К сожалению, граждане зачастую упускают небольшие, но важные детали из вида и задумываются о них уже после.
В данной публикации я приведу один пример, когда недостаточная внимательность чуть не стоила гражданке квартиры, повлекла за собой целых три судебных дела (два из которых дошли до Верховного суда) и доставила проблем немалому числу людей, впрочем, наступивших практически на те же грабли. Рекомендую заварить чай и сделать бутерброд, будет интересно.
Проблемы три года спустя
Гражданка присмотрела квартиру почти за 10 000 000 рублей. Когда она принимала решение о заключении сделки, у продавца было возбуждено исполнительное производство на сумму в 2 000 000 рублей, но он был платежеспособен. Кроме того, стоимость квартиры была намного выше размеров долга продавца, поэтому покупательница не видела угрозы для приобретаемой у него недвижимости.
Стоит сказать, что идеальных сделок со вторичным жильем практически нет, и самый придирчивый покупатель всегда найдет причину для беспокойства. Большинство же граждан просто принимают решение – какие нюансы принципиально для них важны, а на какие они могут позволить себе закрыть глаза. Приобретение квартиры у человека с долгами – не лучшая идея в любом случае. Хотя в рассматриваемом примере, казалось бы, ничто не предвещало беды.
Гражданка купила квартиру и спокойно жила в ней более трех лет, пока на пороге неожиданно не появился неизвестный, сообщивший, что он покупатель этого объекта недвижимости. Оказалось, что спустя 2 года после заключения сделки продавец квартиры был признан банкротом, а сумма его долгов достигла отметки в 12 000 000 рублей (что, вроде как, уже не должно было волновать покупателя).
Однако финансовый управляющий сделал другой вывод. Обнаружив сделку, он посчитал, что якобы она была совершена специально для сокрытия имущества от кредиторов, и по факту покупатель заплатила намного меньше, чем указано в договоре. Через суд он признал сделку недействительной, и право собственности покупателя на квартиру было прекращено. Причем без ее участия. О вступлении решения в силу ей также никто не сообщил, поэтому женщина узнала о произошедшем только от покупателя, которого, собственно говоря, она даже не пустила на порог.
Но это не помешало ему и финансовому управляющему подписать акт приема-передачи и зарегистрировать сделку в Росреестре. Теперь у квартиры официально появился новый собственник.
Начало борьбы за свое имущество
Теперь уже женщине пришлось обращаться в суд, чтобы защитить свое право собственности и отменить решение суда, признавшего сделку с ней недействительной. В итоге это удалось (определение Верховного суда № 305-ЭС 19-3996 от 26 декабря 2019 года). При этом удалось доказать, что за квартиру она заплатила именно столько, сколько указано в договоре.
Но это было только начало борьбы, у квартиры теперь фактически было два собственника: один – с действующим договором купли-продажи, а второй – победивший на торгах, подписавший акт приема-передачи и зарегистрировавший сделку в Росреестре. Необходимо было вновь обращаться в суд с иском, чтобы признать торги недействительными и отменить право собственности их победителя.
Спор продолжается
И вновь каждый покупатель считает себя единственным и полноправным собственником. Гражданка обжалует решение, указывая на признанный законным договор купли-продажи, а новый покупатель и финансовый управляющий считают, что результаты торгов законны. Инстанции поддерживают то одну, то другую сторону, пока и это дело не оказывается в Верховном суде.
В определении № 305-ЭС 19-3996 от 20 августа 2020 года ВС РФ указал, что гражданка купила и зарегистрировала квартиру по действующему договору, а изначальное решение о признании этого договора недействительным, которое и позволило продать квартиру с торгов, было ошибочным, поскольку имущество уже не принадлежало продавцу-должнику. Финансовый управляющий не имел права включать это имущество в конкурсную массу и продавать его с торгов.
Новый же покупатель полностью доверился управляющему и не стал проверять квартиру, иначе бы он выяснил, что должник и собственник – разные люди. Соответственно, результаты торгов и акт приема-передачи недействительны. Казалось бы, женщине можно вздохнуть спокойно и вернуть себе полное право собственности.
Но и здесь все оказалось не так просто: пока рассматривалось дело, победивший на торгах гражданин успел перепродать недвижимость другому человеку, который тоже не обратил внимания на ключевые детали. Так что признать право собственности за изначальной покупательницей суд отказался, потому что для этого должен быть привлечен к делу еще и новый собственник. Дело было возвращено на новое рассмотрение с привлечением всех лиц.
Чем все закончилось
В итоге, покупка квартиры с торгов и ее последующая перепродажа были признаны недействительными. Последний покупатель легко мог найти информацию о споре по квартире в общедоступных базах, но не сделал этого. В итоге право собственности на объект недвижимости было признано за изначальной покупательницей, все остальные сделки отменялись. Из конкурсной массы ей должны были компенсировать судебные расходы.
Естественно, борьба гражданки за свое имущество не могла не затронуть интересы новых покупателей с учетом того, что на разбирательства ушел не один год, а рост цен на недвижимость крайне непредсказуем. Мне неизвестно, получил ли последний покупатель всю внесенную им сумму сразу, но очень часто в случае признания сделки недействительной средства оказываются уже потрачены, и продавец возвращает сумму малыми частями.
А многие ли смогут пройти настолько большой и сложный путь? Об этом стоит помнить покупателям, когда перед ними встает вопрос, провести сделку побыстрее или проверить все возможные подводные камни.
Если вам интересны темы, связанные с недвижимостью, прошу поддержать публикацию, нажав расположенную чуть ниже кнопку «ДА». Тогда я уделю больше внимания этому вопросу. Если вас интересуют другие темы – оставляйте ваши предложения в комментариях.
Будьте здоровы и счастливы, берегите себя и своих близких!
