21 ответ адвокатов и юристов
Читайте также:
95
Здравствуйте Егор
Акт приема передачи объекта, неотъемлемая часть дкп, который составляется одновременно с дкп иив котором указывается, дата передачи согласно дате отраженной в дкп. По поводу передачи денег указывается по соглашению сторон: либо " при подписании акта деньги переданы " , либо " деньги будут переданы после подписания акта и сдачи документов на регистрацию дкп" .
По дкп одна сторона продавец продает, другая сторона покупатель покупает. За продаваемый товар покупатель платит продавцу.
Так же используется и при продаже недвижимости.
1434
Здравствуйте, Федор! Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Подписывая передаточный акт по сути оканчивается исполнение сделки по договору купли-продажи со стороны продавца, а расчеты производятся покупателем согласно договору и после подписания данного акта. Риски продавца в том, что если покупатель не внесет остаток средств, а жилье будет единственным не находящимся в залоге, договор не расторгнут или не признают недействительным, то придется в этом случае по суду годами взыскивать остаток суммы. Это главный риск. В этом случае важно следующее.
Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Если объект будет в залоге и в договоре не пропишите иное, то на предмет залога можно обратить взыскание, если платить не будет.
Здравствуйте.
При описанной вами схеме аккредитив хорошая защита для получения продавцом денег от реализации квартиры.
Разумные условия.
Гарантии от банка.
А так же гарантии от продавца: По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (статья 130 ГК РФ).
Потому что при расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
В данном случае не вижу рисков для продавца. Разве что у банка на момент проведения сделки отзовет лицензию ЦБ РФ - регулятор.
(ГК РФ ст. ст. 549, 867)
Надеюсь мой вам ответ полезен!
Здравствуйте аккредитив — безналичный расчет через блокированный лицевой счет, самая безопасная сделка в порядке ст 549 ГК РФ.
Как и при расчете через банковскую ячейку, продавец получит деньги только после предъявления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю, подписание передаточного акта.
Преимущества расчёта через аккредитив
Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.
Удачи.
Здравствуйте
Fedor
Риска нет так как условия получения денег отражены при передачи акта
В соответствии с п.6.1 гл.6
Положение Банка России от 19.06.2012 N 383-П (ред. от 11.10.2018) "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 22.06.2012 N 24667) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.01.2019)
Глава 6. Расчеты по аккредитиву
6.1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по распоряжению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями (далее - банк-эмитент), обязуется осуществить перевод денежных средств получателю средств при условии представления документов.
Здравствуйте!
Странная формулировка, а почему аккредитив не получить полностью на условиях перехода право в Росреестре, это и означает что факт передачи недвижимости состоялся и аккредитив открывается при предоставлении соответствующих документов из Росреестра.
В любом случае риски какие, переход право произошел, Акт-приема передачи во многих случаях служит ДКП, и поэтому передача денежных средств должны все попасть в руки продавца! Все риски так же указаны в ГК РФ Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Всего Вам хорошего!
Здравствуйте!
Лучше всего когда условием заключенного договора является раскрытие аккредитива 100 % при регистрации перехода права собственности в Росреестре. Однако, и данная схема, данный вариант вполне приемлемы, когда второй аккредитив раскрывается на условиях подписания передаточного акта, по факту - до получения оставшихся 45% стоимости квартиры. То есть привязка к подписанию передаточного акта.
Особых рисков для продавца в этом не вижу.
Безопасность при расчетах по аккредитиву гарантируется банком.
ст.549,556 ГК РФ.Положение Банка России от 19.06.2012 N 383-П (ред. от 11.10.2018) "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 22.06.2012 N 24667) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.01.2019)
Федор!
Расчеты по аккредитиву осуществляются в соответствии с Главой 6. Расчеты по аккредитиву Положения Банка России от 19.06.2012 N 383-П (ред. от 11.10.2018) "О правилах осуществления перевода денежных средств"
В Вашей ситуации оптимальнее всего будет расчет по аккредитиву во итогам всей сделки, т.е. после окончания регистрационных процедур и подписания передаточного акта.
Объясняю. Если после открытия первого аккредитива, Вы найдете недостатки в квартире, то Вы не сможете сделать отзыв аккредитива, так как согласно п.6.23.
После исполнения аккредитива исполняющий банк направляет банку-эмитенту извещение об исполнении аккредитива с указанием суммы исполнения и приложением представленных документов не позднее трех рабочих дней после дня исполнения аккредитива.
Отказаться от сделки и вернуть уже переданную большую часть суммы будет крайне сложно, если вообще возможно.
Удачи и выбор за Вами!
Добрый день. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. На основании ст. 867 ГК РФ ри расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
По сути аккредитив это безналичный вид расчета через блокировочный лицевой счет.
В Вашем случае это одна из гарантий безопасности сделки. Для подстраховки пусть объект недвижимости находится в залоге у продавца, отразите это в ДКП, до момента получения всех денежных средств.
Удачи Вам!
Здравствуйте, передаточный акт ст.556 ГК РФ подписывается в момент передачи предмета договора купли продажи ст.549 ГК РФ, подобная схема расчета через акредитив достаточно безопасна как для покупателя, так и для продавца, главное подробно прописать в договоре купли продажи порядок расчета. Продавец получит полную сумму по сделке после исполнения своей обязанности по передаче квартиры покупателю. Однако, при такой форме расчета покупатель находится в более выгодном положении, поскольку в случае неполного расчета продавцу придется расторгать сделку в судебном порядке, а это время, нервы и деньги.
Я полагаю, что приобретательная давность - это не надлежащий способ защиты своих прав. У Вас ранее было зарегистрировано право (Свидетельство от 1992 года признается подтверждением).
Статья 69 Закона о регистрации
4. Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Вы в упрощенном порядке можете зарегистрировать права (без суда). Более подробная консультация возможна в приватном порядке.
С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.
46
Все зависит от текста договора, есть ли там ссылка на то, что акт приема-передачи квартиры является неотъемлемой частью договора. Тогда регистратор потребует этот акт. И устроит его то, что он не оформлен нотариально. Если ссылки нет, то можете акт составлять в простой письменной форме без нотариального заверения. Успешно решить Ваш вопрос можно только с юридической помощью. Всегда рад Вам помочь!
Да могут т.к. передаточный акт должен обязательно быть приложен к договору.
ст. 556, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) {КонсультантПлюс}
Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Далее
После подписания передаточного документа возникает немало правовых последствий. Так, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения ему этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Покупатель становится законным владельцем объекта недвижимости и имеет право на защиту права владения на основании ст. 305 ГК РФ (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Постановления Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") и т.д.
Вследствие этого на практике возникают споры о том, какие доказательства подтверждают факт передачи покупателю недвижимого имущества по договору купли-продажи.
Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Вам квартиру нужно передать при подписании дкп. Оформляется это отдельным актом. Или путём внесения пункта в дкп, что квартира передана покупателю в момент подписания договора.
Не могут отказать в регистрации.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. 20 указывает причины для отказа.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
(абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ, в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ)
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
(абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ, в ред. Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ)
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
(абзац введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
(абзац введен Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)
ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
(абзац введен Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ)
в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.
Есть договор продажи - есть сделка.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления ОДНОГО документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
АН-посредник.
Дубликат Акта приема -передачи вы можете запросить у Застройщика по причине утери остальных экземпляров.
Запрос -в письменном виде(2экз.-под подпись).
Также можете обратиться в прокуратуру с жалобой на действия АН,предварительно уведомив об этом АН.
Обычно после такого уведомления АН вспоминают о том-что делать и чего не нужно делать,чтобы остаться в рамках законодательного поля.
Уважаемый Андрей! Вся регистрация с недвижимостью хранится в архивах регистрационных служб, обратитесь в БТИ и Регистрационную палату, которая находится в нашем городе по ул. Дубровенского. Напишите заявление и Вам предоставят справку о собственнике недвижимости, впоследствии Вы можете получить дубликат свидетельства о праве собствености
