Предмет договора ипотеки

Да, нужно соглашение.

Да, дополнительное соглашение нужно заключать в письменной форме и передать в Росреестр для регистрации.

Нет, изменение предмета ипотеки не влечет его выбытие и не снимает залог.

В соответствии с пунктом 3.1.1 Правил сайта и статьей 779 ГК РФ, разработка правовой позиции осуществляется только на платной основе.

Наталья Модина здравствуйте.

На сайте Вы не получите правильного ответа.

Вам нужно обращаться к адвокату или к юристу.

Вам удачи.

При получении и использовании материнского капитала вы подписываете обязательства выделения долей детям... конкретные детали распределения долей собственности нужно обсуждать не в рамках сайта...

Татьяна, Доброе Утро!

А что мешает Вам включить детей в договор купли-продажи сейчас, а не потом?

Заключая договор купли-продажи с включением в него детей, как сособственников, Вы сразу определите доли каждого с учётом брачного договора.

Добрый день Татьяна!

Заключая ипотечный договор вы понимали что при оплате квартиры были использованы личные средства супруга. Брачный договор не может ущемлять права сторон. Если права одной стороны ущемлены то сторона может признать данный договор недействительным. В подобных ситуациях необходимо решать вопросы мирным путем.

Доли выделять из обоих долей. Например, договоритесь 2/5 и 3/5, но используете МК, тогда каждый от своей доли отделит пропорционально деньгам МК и стоимости покупки, часть доли детям.

А мы и не против решать мирным путем. Я понимаю, что первоначальный взнос - деньги супруга и не против выделить ему большую долю. Вопрос в том, как потом детей наделять долями.

При отсутствии просрочек нет. Кредитор не обратится в суд с требованием расторжения договора и взыскания задолженности по кредиту, если его право не нарушено. В иске будет просто отказано. Произвольно расторгнуть договор также нельзя. Разве что по соглашению сторон, но здесь нужно согласие банка.

Ольга, кредитные договора никак не связаны с ипотечным договором. Если возникнет задолженность по ипотеке, то Банк вправе обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и обращение взыскания на заложенное имущество.

Доброго вам времени суток. Если вы перестанете погашать договор ипотеки, то конечно же банк с вами расторгнет договор и обратиться в суд. Удачи вам и всего наилучшего.

Здравствуйте, если договора залога зарегистрован в росреестре, то не выйдет у вас ничего.

01.01.2017)

Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

КонсультантПлюс: примечание.

О видах доходов, на которые не может быть обращено взыскание, см. также статью 101 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ.

1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Здравствуйте. Указанный вами основанию не являются Основанием для признания недействительным договора займа денежных средств и залога имущества.

Здравствуйте.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По ст. 179 ГК РФ.

Такой же какой был можете оплачивать через другой банк

Договор ипотеки заключа.лся украинцем на Украине.Сегодня Крым - это Россия, а украинец стал русским,а фонд защиты вкладчиков России выделил банкам в Крыму 62000000000руб компенсации.Как дальше считать?

В договоре купли-продажи квартиры от февраля указан отчет об оценке - такого не должно быть, договор купли-продажи должен быть от мая.

Регистрация договора аренды, заключенного на срок не менее года производится в Росреестре. При этом действительно нужно прикладывать кадастровый паспорт на помещение, передаваемое в аренду. Что Вы вообще мучаетесь - делайте договор аренды на 11 месяцев, который можно потом пролонгировать так, что обязанности регистрировать договор не будет

См. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53:

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском "кодексе" Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 "статьи 651" Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 "статьи 651" Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 "статьи 433" Гражданского кодекса Российской Федерации.

В вашей ситуации вижу 2 варианта решения вопроса:

1. Заключайте договор аренды до 1 года с пролонгацией

2. Берите у банка разрешение на перепланировку, потом заключайте доп. соглашение об изменении характеристик предмета договора залога. А только потом регистрируете договор аренды.

Документы, действительно надо зарегистрировать, т.к. Вы произвели фактически перепланировку помещения, что ведет к изменению предмета залога (при этом происходит изменение кадастрового номера, т.е по сути Вы передали в залог предмет №1, а затем предлагаете залогодержателю заменить залог на предмет №2, на совершенно другой объект с другим номером и другой планировки). Поэтому согласия Вам не дают. Можете сдать просто часть помещения. Причем можете заключить бессрочный договор, который не подлежит регистрации. На сдачу в аренду части помещения Вам потребуется согласие залогодержателя. Второй вариант - заключить договор на срок менее 1 года, он так же не регистрируется, его можно каждый год продлевать. На это так же требуется согласие залогодержателя

Если в Вашем договоре аренды с правом выкупа не предусмотрена субаренде,то нечего и пытаться что то делать,тем более делить его на два отдельных помещения.Никто Вам такую сделку не зарегистрирует и помещение не разделят и отдельных кадастровых паспортов не получите,это не законно. Даже обжаловать нечего,результат известен заранее.

Уважаемый Артур.

Регистрация договора аренды помещения – это внесение информации об обременении в Единый государственный реестр прав – базу данных, в которой содержатся сведения обо всех объектах недвижимости.

Орган, ответственный за регистрацию договоров аренды помещений – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, нормативный срок выдачи регистрационных свидетельств – 1 месяц со дня подачи документов на регистрацию.

Когда нужно регистрировать аренду помещения?

С точки зрения регистрации, договоры аренды помещения делятся на три группы.

Краткосрочный.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, т.е. от одного до 364 дней. Регистрировать такой договор не обязательно, но можно – если есть желание или необходимость. При продлении договора регистрация все так же добровольна – если, конечно, вы продляете его на срок, не превышающий 364 дня. То же самое относится и к договорам с автоматической пролонгацией.

Долгосрочный.

Долгосрочным считается договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок от года и более – этот обязательно нужно регистрировать – без регистрации он не считается заключенным.

Неопределенный.

Договор аренды нежилого помещения, в котором установлена только дата начала действия договора, но нет даты конца. Регистрация таких договоров тоже сугубо добровольна.

Зачем Вам долгосрочная аренда? заключайте на 11 месяцев, с указанием пролонгации.

Документ надо регистрировать в Россреестре.

Нужно изменить предмет, указать данные образованных помещений. Соглашение составляется согласно ст. 421, 450 ГК РФ. Обратитесь в банк - залогодержатель, согласуйте условия.

Залогодержатель основного помещения должен подписать соглашение (согласие) на раздел предмета залога и его регистрации в Росреестре собственником (ст. 346 ГК РФ: "Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя").

Вам нужно составить дополнительное соглашение к договору,изменив его предмет (одно помещение) на эти три новых помещения

Согласно ст. 346 гк РФ необходимо указать что залогодержатель согласен на указанные измененмя

Вам необходимо получить согласие залогодержателя на перепланировку и составить дополнительное соглашение об изменении предмета ипотеки.

Добрый день!

Необходимо составить дополнительное соглашение, за регистрацией прав можно обращаться в территориальный отдел Росреестра.

Статья 346 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

2. Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно.

3. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Статья 347. Защита залогодержателем своих прав на предмет залога

1. Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя (статьи 301, 302, 305).

2. В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статьи 304, 305).

Вы поспешили, вам необходимо было первоначально обратиться в банк за получением согласия на перепланировку данного объекта, так как совершение действий с заложенным имуществом, влекущим уменьшение его стоимости, целостности и прочее возможно с предварительного согласия залогодержателя.

В настоящее время, вам необходимо обратиться в банки и заключить с ними дополнительное соглашение к договору о залоге. В дополнительном соглашении,банк сам определит существенные условия договора.

УСПЕХОВ ВАМ

Уважаемый Юрий.

Дополнительное соглашение к уже существующему договору не является самостоятельной сделкой, поскольку оно не порождает новых правоотношений между сторонами, а направляется на изменение уже существовавших прав и обязанностей сторон существующего договора об ипотеке. Дополнительное соглашение должно быть заключено в той же форме (письменной), что и договор об ипотеке (ст. 452 ГК РФ) и оно подлежит государственной регистрации (ст. ст. 131, 164 ГК РФ).

В Вашем случае в дополнительном соглашении необходимо указать, что залогодержатель согласен с результатами перепланировки и их признаёт, т.е. изменить собственно предмет Договора, подписанного ранее.

Совершенно правильно. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке, а договор об ипотеке, в свою очередь, заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Совершенно верно.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

(ст. 10, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997))

Только следует учесть, что в соответствии со статьей 339 ГК РФ существенными условиями договора залога являются предмет такого договора, оценка залога, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество и эти условия должны быть отражены в кредитном договоре для полного признания его ничтожным.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 5 сентября 2008 г. по делу N А41-6919/08

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2008 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ю.,

судей И., Х.С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Х.Д.А.,

при участии в заседании:

от истца - Е. - по нотариальной доверенности МО-4 N 8889296, зарегистрированной в реестре за N 471 от 29.01.08 г.,

от ответчика - Н. - по доверенности N 400 от 02.09.08 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Абрамцево" на решение Арбитражного суда Московской области от 07 июля 2008 года по делу N А41-6919/08, принятое судьей В. по иску общества с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Абрамцево" к Банку "Возрождение" (Открытое акционерное общество) о признании сделки недействительной,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гостиничный комплекс "Абрамцево" (далее ООО "Гостиничный комплекс "Абрамцево" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Банку "Возрождение" (Открытое акционерное общество) о признании недействительной сделки по кредитному договору N 05 от 01 февраля 2005 г. между ООО "Гостиничный комплекс "Абрамцево" и открытым акционерным обществом Банк "Возрождение" ввиду ее ничтожности (л.д. 3 - 5 т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-6919/08 от 07.07.08 г. в иске отказано (л.д. 134 - 135 т. 1).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Гостиничный комплекс "Абрамцево" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д. 138 - 141 т. 1).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменных объяснениях (л.д. 10 - 12 т. 2), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Из материалов дела видно, что 01.02.05 г. между сторонами заключен кредитный договор N 5, согласно условиям которого Банк (ответчик) предоставляет Заемщику (истец) в порядке и на условиях, изложенных в настоящем договоре, кредит в сумме 1.200.000 руб. на срок до 28.10.05 г. на пополнение оборотных средств под 17% годовых (л.д. 8 - 15 т. 1).

Иск предъявлен в соответствии со ст. 168, 165, 339 ГК РФ.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный кредитный договор является недействительным, поскольку заключен в простой письменной форме, является смешанным, содержит элементы и кредитного договора, и договора залога недвижимого имущества, в связи с чем в соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" введенной в действие ФЗ от 30.12.04 г. N 216-ФЗ, подлежит государственной регистрации.

В обоснование исковых требований истец ссылается на пункты 2.2, абз. 6, абз. 10 п. 5.1, абз. 4 п. 5.5 договора.

Согласно статье 421 ГК РФ стороны могут заключить как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными нормативными актами договор. При этом в силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

В соответствии со статьей 339 ГК РФ существенными условиями договора залога являются предмет такого договора, оценка залога, а также условие о том, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно абз. 3 п. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Пунктом 2.2 спорного договора стороны установили, что заемщик в обеспечение своих обязательств по договору предоставляет недвижимость, что оформляется договором залога.

В данном случае кредитный договор N 5 от 01.02.05 г. не содержат существенных условий, установленных для договора залога, а лишь предусматривает в пунктах 2.2, а также 5.1 и 5.5 договора обязанность заемщика оформить договор залога.

Кроме того, указание в кредитном договоре на обеспечение его исполнения залогом недвижимости не меняет правовой природы этого договора и не делает такой договор смешанным.

Поскольку в спорном договоре отсутствуют существенные условия о залоге недвижимости, то его нотариальное удостоверение и государственная регистрация не требуются.

Как видно из материалов дела, 04.02.05 г. в качестве обеспечения исполнения заемщиком обязательств по вышеназванному кредитному договору между сторонами заключен договор залога части нежилого помещения, в соответствии с условиями которого ООО "Гостиничный комплекс "Абрамцево" передает в залог Банку принадлежащую ему на праве собственности часть нежилого помещения, находящегося по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский район, д. Жучки, санаторий-профилакторий "Хотьково", часть бани-сауны литер А7, первый этаж, пом. N 1 - комнаты с 1 по 22, состоящей из основного кирпичного строения общей полезной площадью 170,2 кв. м (л.д. 41 - 44 т. 1).

Данный договор удостоверен нотариально и зарегистрирован ГУ ФРС по МО 02.03.05 г.

Между тем, решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-10937/07 от 08.11.07 г., оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.07 г. и Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.02.08 г., договор залога от 04.02.05 г. признан ничтожной сделкой (л.д. 40, 45 - 48, 49 - 52 т. 1).

Признание договора залога недействительным, как и отсутствие обязательного для договора залога нотариального удостоверения и государственной регистрации, не влечет недействительности кредитного договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, отказывая в иске о признании сделки недействительной по основаниям отсутствия его нотариального удостоверения и государственной регистрации, пришел к правомерному выводу о том, что по своей правовой природе договор N 5 от 01.02.05 г. является кредитным, а не смешанным договором. Данный договор соответствует как требованиям закона, так и фактическим обстоятельствам дела.

Довод заявителя апелляционной жалобы о применении ст. 203 ГК РФ несостоятелен в связи со следующим.

Согласно п. 32 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" судам при рассмотрении иска о признании недействительной ничтожной сделки следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом, в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Как видно из материалов дела, что кредитный договор заключен 01.02.05 г., денежные средства перечислены 02.02.05 г., иск о признании договора недействительной ничтожной сделкой, был предъявлен в арбитражный суд первой инстанции 09.04.08 г., то есть за пределами трехгодичного срока исковой давности, в связи с чем арбитражный апелляционный суд считает правомерным вывод арбитражного суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком до принятия решения суда первой инстанции (л.д. 36 - 37 т. 1).

Учитывая изложенное выше, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Доводы, указанные в ней, являются несостоятельными.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-6919/08 от 07 июля 2008 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Для более-менее обоснованного ответа на Ваш вопрос надо изучить кредитный договор

Роман Валентинович, Спасибо за оперативный ответ.

Прошу ответить на уточняющий вопрос - я правильно понимаю, что в случае отсутствия государственной регистрации кредитного договора он в судебном порядке безоговорочно признаётся ничтожным, на основании п.1 ст.10 закона об ипотеке?

Да, можете. Однако необходимо согласование перепланировки. Сначала необходимо получить согласие банка, потом Роспотребнадзора, Госпожарнадзора, МВК, ТСЖ и т.д.