Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).
Поэтому покупатель не имеет прав собственника (владение, пользование и распоряжение) до момента госрегистрации перехода права.
Гражданские права возникают в силу закона, договора или вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (ст.8 ГК РФ).
Закона о праве использовать квартиру (в том числе ремонтировать её, удалять детали отделки, сантехнику и напольные покрытия) до регистрации перехода права собственности не имеется. Поэтому, чтобы законно использовать квартиру до госрегистрации перехода права, необходимо заключить договор найма, договор безвозмездного пользования или включить эти условие о праве пользования квартирой на период после подписания акта приёма-передачи, но до момента регистрации перехода права, в договор купли-продажи жилья.
Вы вправе требовать возмещения вреда, причиненного вашему имуществу, так как он причинён неправомерными действиями, без вашего разрешения и до перехода права собственности.
В соответствии с п.1 ст.1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п.2 ст.1064 ГК РФ).
В соответствии со ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Неправомерные действия покупателя по договору до перехода к нему права собственности могут быть основанием для расторжения договора в судебном порядке в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.
Им усыновлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Причинение вреда имуществу в квартире является таким обстоятельством.
Вам необходимо предъявить встречное предложение о расторжении договора.
В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии ряда условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Поэтому вам необходимо предъявить требование о подписании соглашения о расторжении договора в течении разумного срока (5-7 дней), а затем- при отсутствии соглашения- предъявить иск в суд.
