481
Земельный отказывает в регистрации, так как новообразованные участки меньше минимального размера (10 соток).
Здравствуйте! В данном случае раздел возможен только в судебном порядке. Однако если на территории Вашего муниципального образования Правила землепользования и застройки предусматривают для вида разрешенного использования в зоне действия градостроительного регламента минимальный размер участка менее 7,5 кв.м., то суд Вам может отказать. Есть еще вариант с изменением вида разрешенного использования участка для которого предусмотрен минимальный размер участка менее 7,5 кв.м.
В описанной ситуации отказ Росреестра (земельного отдела) в регистрации новых земельных участков площадью менее установленного минимального размера (менее 10 соток) формально основан на законе, однако судебная практика предоставляет возможность защиты прав собственников.
Рассмотрим подробно:
📌 1. Правовая основа отказа
Минимальный размер земельных участков устанавливается региональным законодательством, в зависимости от целевого назначения и разрешённого использования земли (ст. 11.9 Земельного кодекса РФ).
Если участок находится, например, в Подмосковье (для примера), то в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона Московской области № 63/2003-ОЗ минимальный размер для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составляет, как правило, 10 соток.
Отказ в регистрации участков менее минимального размера напрямую связан с тем, что подобное образование участков запрещено согласно ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.
📌 2. Анализ вашей ситуации и возможности выхода из положения
Ваш случай нестандартный: после развода участок (25 соток) был разделён по 1/2 доле в общей долевой собственности. Далее 10 соток подарено дочери, осталось 15 соток, которые теперь требуется разделить на два участка по 7,5 соток.
Фактически Росреестр формально прав: образование новых участков менее минимальной нормы запрещено (ч. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Однако судебная практика допускает исключения.
📌 3. Как поступить в вашей ситуации (с учётом судебной практики и законодательства)
🔹 Вариант №1 (приоритетный): Выделение в судебном порядке
Земельный кодекс и Гражданский кодекс РФ допускают судебное решение вопроса о разделе земельного участка, даже если его площадь меньше минимальной нормы:
В соответствии с п. 3 ст. 252 Гражданского кодекса РФ, если раздел участка в натуре невозможен без несоразмерного ущерба и противоречий установленным нормам, суд может отступить от минимальных размеров земельного участка (Апелляционное определение Московского областного суда от 20.10.2020 по делу № 33-31749/2020).
В практике Верховного Суда РФ сложилась позиция о том, что суд вправе установить участки меньше минимального размера, если другой способ защитить права собственников отсутствует (см., например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 21.01.2021 № 33-762/2021).
Верховный Суд в своём «Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим в связи с применением земельного законодательства» (утв. Президиумом ВС РФ от 14.11.2018) указал, что если земельный участок не может быть разделён на участки, соответствующие минимальному размеру, суд вправе допустить образование участков меньшего размера, руководствуясь принципами справедливости и соразмерности.
Таким образом, оптимальным решением будет подача иска в суд об установлении порядка пользования и выделении участков в натуре, указав, что другого способа реализации права собственности не существует.
Суды чаще всего становятся на сторону собственников при наличии следующих условий:
отсутствие иных вариантов раздела;
сложившееся фактическое пользование участками;
отсутствие ущемления прав третьих лиц и общественных интересов.
🔹 Вариант №2: Альтернативный подход (нежелательный, но возможный)
Если суд по каким-то причинам не удовлетворит иск, возможны альтернативные действия:
Изменение вида разрешённого использования участка (если это возможно по ПЗЗ муниципального образования), так как минимальные размеры зависят от назначения земли.
Увеличение площади земельного участка путём присоединения соседних свободных земель (если это возможно).
Заключение между собственниками соглашения о порядке пользования участком без юридического раздела в натуре.
Однако наиболее верным юридически защищённым способом является судебный порядок выделения участков.
📌 4. Практические шаги для решения вопроса через суд:
Этапы:
Подготовьте исковое заявление в районный (городской) суд по месту нахождения участка с требованием о разделе участка в натуре с указанием размера новых участков (по 7,5 соток), ссылаясь на ст. 252 ГК РФ.
Представьте доказательства невозможности иного раздела (отказы Росреестра, заключение кадастрового инженера о невозможности соблюдения минимального размера, свидетельства соседей о сложившемся фактическом использовании).
В ходе судебного заседания просите суд учесть интересы всех сторон, фактическое пользование участками, а также сослаться на практику Верховного суда и судов общей юрисдикции, допускающих подобные исключения.
После положительного решения суда Росреестр будет обязан зарегистрировать раздел на основании судебного решения.
📌 5. Итоговые рекомендации:
✅ Подайте исковое заявление в суд о разделе земельного участка и установлении порядка пользования в натуре.
✅ Ссылайтесь на практику Верховного Суда РФ (например, Определение Верховного Суда РФ № 18-КГ18-204 от 15.01.2019 г.), согласно которой допускается образование участков менее минимального размера в целях защиты прав собственников, если иное невозможно.
✅ Предоставьте суду доказательства обоснованности ваших требований (отказ Росреестра, заключения кадастрового инженера, иные документы).
