Как передать квартиру без завещания и дарения

Как передать квартиру без завещания и дарения только одному человеку, чтобы она точно не досталась другим наследникам

В большинстве случаев самой ценной частью наследства является, конечно же, недвижимость (квартира, дом и т. д.). Поэтому многих людей волнует вопрос, как передать свое жилье близкому человеку — причем так, чтобы он был полностью защищен в будущем от претензий других наследников.

А сделать это действительно непросто, поскольку общеизвестные способы (завещание и дарение) на деле не всегда показывают себя 100%-но надежными. Посудите сами:

Завещание позволяет передать наследство определенному человеку, в обход остальных родственников. Однако у него есть два серьезных минуса:

-во-первых, оно открывается и вступает в силу, когда наследодателя уже нет в живых. А это значительно расширяет свободу экспертной оценки его вменяемости на момент подписания завещания.

Когда возникает спорная ситуация (например, человек написал завещание после инсульта), эксперт лишен возможности лично проверить психическое состояние человека и вынужден опираться лишь на сохранившиеся медицинские документы.

Поэтому наследодателя заочно могут признать невменяемым и отменить завещание, а он не сможет этого опровергнуть,

-а во-вторых, завещание не спасет, если у наследодателя есть родственники, которым полагается обязательная доля по закону.

Дети до 18 лет, а также нетрудоспособные родители, дети или супруг покойного, не упомянутые им в завещании, все равно получают часть наследства (половину от того, что полагалось бы им по закону, если б не было завещания).

Дарение дает возможность передать недвижимость при жизни, избегая правил наследования (а значит, и обязательных наследников).

Но даритель при этом серьезно рискует: он лишается права собственности — а значит, уже не может контролировать судьбу своего имущества.

Одаряемый может продать или подарить кому-то недвижимость, не спрашивая разрешения у дарителя. И запретить ему это невозможно.

Поэтому на данный момент есть лишь один способ передать недвижимость так, чтобы она точно не досталась нежелательным родственникам, и при этом сохранить над ней свой контроль (чтобы ею нельзя было распорядиться при жизни наследодателя) — заключить договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

Это особая разновидность договора ренты, которая позволяет передать недвижимость в собственность конкретному человеку (он называется «плательщик ренты»), но не просто так, а взамен на ряд встречных обязательств:

-во-первых, он должен пожизненно обеспечивать своего контрагента всем необходимым.

Условия содержания и его ежемесячная стоимость обязательно прописываются в договоре (как правило, это покупка продуктов питания, одежды, оплата лечения и т. д.).

Получатель ренты вправе требовать всего, что предусмотрено договором — иначе он может досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, сославшись на неисполнение контрагентом своих обязанностей (ст. 602 ГК РФ).

Суды, как правило, в таких спорах встают на сторону истца, поскольку уход очень редко оформляют должным образом. В большинстве случаев у плательщика ренты нет ни расписок, ни других документов, которые подтверждали бы, что он соблюдал договор;

-во-вторых, договор пожизненного содержания так же, как и дарение, позволяет передать собственность на недвижимость при жизни и избежать тем самым всех минусов завещания.

Но в то же время (в отличие от дарения) за бывшим владельцем сохраняется полный контроль над судьбой недвижимости. Закон запрещает плательщику ренты распоряжаться ею, не получив предварительное согласие контрагента.

При регистрации договора пожизненного содержания в ЕГРН делается отметка о том, что объект находится под обременением — значит, без согласия получателя ренты его ни подарят, ни продадут. Обременение снимается лишь после смерти получателя ренты (ст. 586, 604 ГК РФ).

Кроме того, договор пожизненного содержания подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это дает дополнительную гарантию того, что собственнику не подсунут на подпись договор дарения под видом другого документа.

Но, конечно же, окончательное решение всегда остается за собственником, так как жизненные ситуации у всех разные и невозможно найти какое-то одно универсальное решение.