Случай с арендой нежилого помещения - какой договор заключить при наличии договора безвозмездного пользования?

При заключении договора субаренды его сторонам нужно учесть следующие обстоятельства:

согласие арендодателя по основному договору аренды на последующую передачу имущества в субаренду является обязательным

договор субаренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации так же, как и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на аналогичный срок

договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды

условие о цели использования передаваемого в субаренду имущества должно быть соотнесено с соответствующим условием, указанным в договоре аренды

Пленум Верховного Суда РФ указал, что третье лицо не обязано давать согласие на совершение сделки (п. 54 Постановления от 23.06.2015 N 25). Пленум разъяснил, что указанное лицо вправе отозвать предварительное согласие, уведомив об этом стороны сделки до момента ее совершения и возместив убытки, вызванные таким отзывом (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Также указано, что по смыслу ст. 153 ГК РФ согласие на совершение сделки является сделкой. Это обстоятельство следует учитывать при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок (п. 50 Постановления от 23.06.2015 N 25). Согласие может быть признано недействительным применительно к правилам гл. 9 ГК РФ (п. 57 Постановления от 23.06.2015 N 25).

Исходя из разъяснений, приведенных в п. 55 указанного Постановления, арендодатель может выразить согласие любым способом (кроме случаев, когда форма выражения установлена законом) и адресовать его любому участнику сделки. Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество и на стороне арендодателя выступает орган публично-правового образования, то согласие должно быть выражено в письменной форме, например в виде ненормативного правового акта, письма.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды является обязательным в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ. В связи с этим субарендатору рекомендуется потребовать от арендатора подтверждение того, что согласие арендодателя получено.

Правила получения арендатором требуемого по закону согласия на совершение сделки предусмотрены в ст. 157.1 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой согласие арендодателя может быть как предварительным, так и последующим. Предварительное согласие должно содержать описание предмета сделки, на совершение которой оно выдается, последующее - сведения о конкретной сделке.

Арендодатель в силу п. 2 ст. 157.1 ГК РФ сообщает арендатору о своем согласии или об отказе в нем в разумный срок после получения соответствующего обращения. Молчание арендодателя согласием не является (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, приведенных в п. 54 Постановления от 23.06.2015 N 25, если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ), то считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ). Вместе с тем отсутствие такого согласия не препятствует дальнейшему его выражению или последующему одобрению сделки.

Согласие может быть включено в текст основного договора аренды либо дополнительных соглашений к нему. Кроме того, такое согласие может быть оформлено в виде отдельного документа (письма) арендодателя либо соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

Если согласие арендодателя на заключение договора субаренды отсутствует

В этом случае на основании ст. 173.1 ГК РФ договор субаренды будет являться оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, согласие которого требовалось (т.е. арендодателя). При этом последний обязан доказать, что другая сторона по сделке (субарендатор) знала или должна была знать об отсутствии согласия (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Данные правила применяются к договорам субаренды, заключенным после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Договоры субаренды, заключенные до указанной даты, считаются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ, которая предусматривала ничтожность сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов (см. Риск субарендатора 10.2.1 при заключении договора аренды (общие положения)).

В случае когда договор субаренды подлежит государственной регистрации, отсутствие согласия арендодателя повлечет приостановление такой регистрации.

Согласно абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, договор субаренды, заключенный на год и более, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судебную практику, подтверждающую, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения.

Я могу заключить договор аренды с его представителем Смирновой на основании нот.доверенности ? Собственник в Москве и подписать договор не сможет. А зачем они мне предоставили договор без.пользования? Хотели чтобы я сделала договор субаренды на основании этого договора или что?