Вопросы налоговой оптимизации наследства - как минимизировать налоговые убытки при продаже имущества?

Примерно в 1994-1995 году наша мама приватизировала 4-х комнатную квартиру в многоквартирном доме, в договоре приватизации было указано 3 человека: наша мама и 2 её несовершеннолетние на тот момент дочери (я и моя родная сестра). В 1996 году по договору мены вся наша 4-х комнатная квартира в многоквартирном доме была обменяна (по договору мены) на 4-х комнатную квартиру в одноэтажном жилом доме (2-х квартирином) с земельным участком. Причём, по договору мены единственным собственником 4-х комнатной квартиры в жилом доме (2-х квартирном) стала мама. Я и сестра уже не имели доли в новой квартире, перешедшей в собственность мамы по договору меня, и соответственно, на старую 4-х комнатную квартиру также права полностью утратили. Договор мены заключался у нотариуса. Регистрационной Палаты на тот момент ещё не было, и соответственно не было обязательства регистрации сделки мены в регпалате. В 2007 году мама умерла. Завещания на имущество не оставляла. Соответственно, по закону я и сестра имеем право на 1/2 долю в наследстве. (наш родной отец, и мамин муж умер ещё когда мы были детьми, других близких родственников - нет). На момент смерти мамы я и моя сестра уже давно достигли совершеннолетия. Мы с сестрой хотим продать эту 4-х комнатную квартиру в жилом частном доме (2-х квартирном) с земельным участком. Однако, получается, что если мы оформим по наследству право собственности (право собственности по наследуемому имуществу пока ещё на момент 2010 года не оформлено), и тут же его продадим - то имущество будет находиться у нас в собственности менее 3-х лет, и налоговый вычет при продаже имущества будет применён только в размере 1 миллиона рублей. А свою 4-х комнатную квартиру с земельным участком мы хотим продать за 2,5 млн. руб. То есть нам придётся платить НДФЛ с разницы: (2,5 млн - 1 млн) * 13% = 195 тыс. руб. Вопросы: ВСЕ ВОПРОСЫ КАСАЮТСЯ ТОГО, КАК МОЖНО МИНИМИЗИРОВАТЬ НАЛОГОВЫЕ УБЫТКИ В ДАННОМ СЛУЧАЕ? Вопрос 1) Вряд ли можно сейчас, в 2010 году, после смерти мамы, каким-то образом "переиграть" (переоформить) договор мены от 1996 года таким образом, чтобы нам с сестрой принадлежали по 1/3 доле в 4-х комнатной квартире в жилом доме с земельным участком? (чтобы получалось, что эти доли в общем имуществе были у нас в собственности более 3-х лет, и ограничения по сумме имущественного вычета на них не распространялись, а распространялись только на 1/3 долю, получаемую по наследству от мамы - каждой дочери по половине от 1/3, то есть по 1/6 доли. Вопрос 2) ВОЗМОЖЕН И ИМЕЕТ ЛИ СМЫСЛ ДЛЯ НАЛОГОВОЙ ОПТИМИЗАЦИИ ТАКЙ ВАРИАНТ: Если мы оформим с сестрой наследуемое имущество - а именно, 4-х комнатную квартиру с земельным участком НЕ В ОБЩУЮ ДОЛЕВУЮ СОБСТВЕННОСТЬ (с единым объектом права в общей долевой собственности), а РАЗОБЪЁМ - то есть ВЫДЕЛИМ В НАТУРЕ объекты индивидуальной собственности, которые могут быть отдельным независимым объектом сделок. (каждой долю в имуществе - по 2 комнаты и по 1/2 доли земельного участка). И получится, что каждой будет принадлежать ДОЛЯ В ИМУЩЕСТВЕ, а не доля в праве общей долевой собственности. То при продаже (даже одновременной) ЭТИХ ДОЛЕЙ В ИМУЩЕСТВЕ, КАЖДОЙ ИЗ СЕСТЁР (ОБОИМ) будет предоставлен имущественный вычет по 1 миллиону рублей? То есть НДФЛ в сумме с обоих сестёр будет составлять: (2,5 млн - 2 миллиона (1 млн*2 чел))*13% = 65 тыс. руб. (по 32,5 на каждую из сестёр) ? Вопрос 3) Какими критериями и качествами должно обладать имущество, чтоб долю на него можно было выделить в натуре? Как долго по времени длится процедура выделения доли в натуре и, соответственно, регистрация данного объекта права собственности?