Как это правильно оформить, чтобы у сособственников не возникло никаких возражений по этому поводу?

Здравствуйте, Татьяна!

Вы правильно рассуждаете, у Вас есть 2 варианта: купля-продажа и дарение. Давайте, более подробно рассмотрим каждый из них.

1. Купля-продажа

- налоги:

При купле-продаже доход возникает только у бабушки, поэтому у нее будет обязанность заплатить налог, НО если она владеет этой долей в доме и земельном участке более 3 лет, то согласно статьи 217 НК РФ она освобождается от уплаты налога.

- процедура продажи:

Согласно статьи 250 ГК РФ при продаже доли, собственник доли должны известить остальных собственников о продаже своей доли с указанием цены продажи (если потом продажа будет осуществлена по более низкой цене, то другие собственники в судебном порядке могут перевести на себя права покупателя). Известить других собственников можно через заказное письмо с описью вложений или нотариуса. У других собственников будет 1 месяц для того чтобы заключить с бабушкой договор купли-продажи по предложенной цене и внести задаток. Если они этого не сделают, то бабушка может спокойно продавать долю.

- опасности:

Если фактически передача денег не осуществлялась, то другие собственники могут в судебном порядке признать сделку притворной (т.е. Вы заключили договор купли-продажи, чтобы прикрыть дарение) и признать ее недействительной.

Поэтому очень важно правильно провести всю процедуру сделки купли-продажи (извещения, договор, акты приемки-передачи денежных средств, доли в доме и земельном участке)

2. Дарение

- налоги:

В этом случае доход возникает у Вас, поскольку, Вы безвозмездно получаете имущество. К сожалению, на Вас не распространяется налоговая льгота, предусмотренная статьей 217 НК РФ (распространяется на близких родственников: бабушка, дедушка, внуки, родители, братья, сестры). В принципе, можно провести цепочку (если это возможно), когда бабушка сначала подарит это одному человеку (который является близким родственником для нее), потом этот человек еще одному, а потом уже Вам например. Но такую цепочку может быть и не получиться выстроить. Плюс ко всему нужно быть уверенным в этих людях, поскольку, они могут просто присвоить имущество себе. Налог (13%) будет исчисляться от инвентаризационной стоимости по БТИ (доля дома) и справки из земельного кадастра (стоимость земельного участка). Стоимость по БТИ и кадастру существенно ниже рыночной.

-процедура:

Достаточно грамотно оформить договор дарения (чтобы он прошел регистрацию в регпалате) и этого будет достаточно. Согласия других собственников на сделку не потребуется (так как имущество передается безвозмездно).

-опасности:

Исключительно потеря денежных средств в виде уплаченных налогов.

Резюме: Можно оформить как и ту, так и другую сделку. Надежнее с правовой точки зрения - договор дарения (поскольку, фактически бабушка будет именно дарить). Экономнее - договор купли-продажи (сделка не облагается налогом, но при этом существует гипотетическая возможность судебного разбирательства, если родственники окажутся слишком склочные).

С уважением,

юрист ЮК "Феникс"

Белоусов Семён Анатольевич