Аренда земельного участка - продление договора или проведение торгов?

Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера, как это предусмотрено статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Однако следует обратить внимание на то, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Данное правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В случае, если на данных земельных участках будут расположены объекты незавершенного строительства Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов однократно для завершения их строительства.

Подпункт 1 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указывает на обязательность предоставления правоустанавливающего документа на землю при обращении за разрешением на строительство, т.е. за документом, который дает право вести строительство на конкретном участке и позволяет зарегистрировать право собственности на возведенный незавершенный объект.

Земельный кодекс РФ в пп. 10 п. 2 ст. 39.6 предусматривает, что одним из оснований предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов является достраивание объекта незавершенного строительства собственником такого объекта. При этом данное предоставление является однократным.

То есть законодатель следует принципу единой судьбы земельного участка и объекта недвижимого имущества (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа государственных и муниципальных земель может осуществляться с торгов.

В Земельном кодексе РФ дан исчерпывающий перечень исключений из общего правила − случаев, когда земельные участки могут предоставляться в собственность или аренду без торгов (ст. ст. 39.3 ЗК РФ):

− земли из состава земельных участков, переданных в аренду для комплексного освоения территории;

− земли из состава земельного участка, предоставленного некоммерческим организациям для индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства;

− земли из состава земельного участка, предоставленного некоммерческим организациям (юридическим лицам), которые относились к общему имуществу, образованные в результате раздела участка;

− земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

− земли, находящейся в постоянном пользовании юридических лиц, крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных организаций;

− земли для ведения сельскохозяйственного производства, арендованной гражданами и юридическими лицами;

− земли для индивидуального жилищного строительства в пределах границ населенного пункта для ведения подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства.

На основании части 3 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ, если подана заявка на торги от участника в единственном лице, земля должна быть продана этому лицу, несмотря на то что он единственный.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что когда на рассматриваемых земельных участках будут построены объекты недвижимости, и будет зарегистрировано право собственности на них в установленном законе порядке, то можно будет реализовать право на выкуп земельного участка для целей эксплуатации объектов, существующих на земельном участке.