Как поступить в ситуации, когда договор купли-продажи недвижимости обременен договором аренды и арендатор не соблюдает свои обязательства?

Question

Ситуация следующая. Договор купли-продажи нежилого помещения от мая 2016 обременен договором аренды до февраля 2019 года. Право собственности на данное нежилое помещение возникло у покупателя в июле 2016 года. Арендатор не платит арендную плату и комуслуги с мая 2016 года, в арендуемом им помещении устроил свалку. Может ли покупатель заключить с арендатором предварительный договор аренды с мая 2016 и по момент возникновения право собственности (переложив тем самым все риски за помещение на арендатора), а затем с момента возникновения права собственности заключить основной договор аренды с данным арендатором. Или, если договор купли-продажи уже обременен договором аренды, то нет необходимости заключать с арендатором договор аренды ни основной, ни предварительны, так ка автоматически меняется собственник. Тогда на ком все это время лежит риск ответственности за помещение и почему арендатор не оплачивает аренду и комуслуги и ухудшает переданное ему помещение (устроил свалку, ремонт не делает). в договоре аренды с предыдущим собственником арендатор обязан не ухудшать помещение, вносить арендную плату, оплачивать комуслуги и делать ремонт. Что делать в даном случае новому собственнику (новому арендодателю)?.

Алина · Accepted Answer

То есть: нужно подавать в суд иск о расторжении договора либо о взыскании задолженности даже в том случае, если старый собственник помещения муниципалитет и новым собственником физлицом приобретено помещение на конкурсной основе и в договоре купли-продажено указано, что все риски с момента заключения и до момента регистрации собственности несет покупатель физлицо, а не арендатор, который сделал из помещения свалку и не платит, а по документтам купли-продажи передано помещение покупателю (новому собственнику) новенькое и отремонтированное-какой документ с момента купли-продажи необходимо составить будущему собственнику, чтобы арендатор привел помещение в соответствии с техдокументами и санитарными нормами? Что даже уведомлять его не надо о смене рреквизитов. Кто-нибудь из юристов может дать четкий и развернутый ответ?

Шамолюк Ирина Александровна · Answer

Требовать исполнения договора или расторгать договор

Саунин Андрей Александрович · Answer

Алина, день добрый!

можно написать уведомление о расторжении договора аренды; взыскать задолженность по аренде; 
обязать арендатора надлежащим образом исполнять договор аренды.

с Уважением Андрей Александрович Саунин

Мой офис в Екатеринбурге, Большакова 107, оф.2
+7 /343/ 202-57-55
Специализация:
споры с недвижимостью (земля, дом, здание, квартира, гараж). строительные споры
уголовные дела, связанные с экономическими преступлениями
www.advokat-saunin.ru

Алина · Answer

Смена собственника помещения не влияет на соблюдение обязанности арендатора по соблюдению условий договора аренды и нет необходимости для нового собственника сначала заключать предварительный договор аренды с момента покупки, а затем основной договор аренды с момента вступления в право собственности.

Как поступить в ситуации, когда договор купли-продажи недвижимости обременен договором аренды и арендатор не соблюдает свои обязательства?

Похожие вопросы

Проблемы с арендатором нежилого коммерческого помещения - как решить ситуацию

Оформление договора аренды нежилого помещения с арендатором-2 при наличии обременения правами арендатора-1 и его

Таким образом получается что увеличить арендную плату до конца года мы не можем?

Проблемы с арендатором нежилого помещения - отказ подписать новый договор, неуплата арендной платы и ущерб в помещении

Возможная ответственность арендатора при одностороннем отказе от аренды двух помещений

Включение условий преемственности прав и обязательств по договору аренды при приобретении помещения юридическим лицом

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59