Как в дальнейшем будет происходить заключение договора купли-продажи?

Марат, в данном случае риэлтор страхует риски своего клиента,т.е. продавца кв-ры,а Вам не следует

рисковать и передавать данную сумму только под расписку.

..Продавец опасается, что будут проблемы с обналичиванием сертификата после заключения д-ра купли-продаж+ наверняка в д-ре будет указана стоимость кв-ры, согласно сертификату,т.е.806.400 руб., что также является д/продавца доп. риском не получить от Вас остаток суммы в размере 310.000 руб.

Однако, несмотря на перечисленные риски продавца, Вам не следует передавать сумму 310.000 р..под расписку ДО! заключения д-ра Куп/прод. кв-ры.,т.к. рискуете их потерять.

Считаю, самый разумный способ снять в банке ячейку под закладку 310.000 руб.(закладка вместе с продавцом), оговорить в договоре аренды ячейки условия и сроки подхода к данной ячейке продавца и покупателя.Продавца: только при предъявлении продавцом д-ра купли -продажи кв-ры, оформленного на имя бабушки, прошедшего регистрацию в УФРС.(здесь обяз. надо учесть сроки обналичивания сертификата).

Если же сделка не состоится,то после невостребованных сроков продавца, откроется Ваш подход за своими средствами без доп.условий:при наличии паспортаи ключа.

Указанные действия позволят указать в договоре стоимость объекта в соотв. с сертификатом,и получить продавцу деньги в полном объеме - часть-серьтификат, часть-ячейка,и минимизируют Ваши риски.

Удачи!