Формулировка вопроса:\nЯвляется ли недействительным договор найма, если собственник квартиры сдал ее в наем без разрешения залогодержателя, и можем ли мы требовать выплаты штрафных санкций?

Добрый вечер!

Заключение договора найма без согласия залогодержателя не является основанием для признания договора найма недействительным.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Применительно к данному случаю иные последствия нарушения предусмотрены п. 2 ст. 351 ГК РФ, в силу которого в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (п. 2 ст. 346 ГК РФ) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если это требование не будет удовлетворено - обратить взыскание на предмет залога.

Права нанимателя могут быть затронуты только в случае обращения взыскания на предмет залога, т.к. согласно ст. 40 ФЗ "Об ипотеке" в этом случае права пользования в отношении имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд с момента заключения договора купли-продажи заложенного имущества, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя.

Потребовать уплаты предусмотренных договором штрафных санкций вы можете в любом случае.

Кроме того, если вы хотите расторгнуть договор, можете сделать это на основании ст. 687 ГК РФ

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.