Налоговые выплаты при продаже квартиры, полученной по программе переселения аварийного жилья

Здравствуйте. В случае продажи квартиры, полученной по обмену по программе переселения из аварийного жилья, необходимо заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%. НДФЛ можно уменьшить одним из следующих способов:

1) Можно не платить НДФЛ с продажи вообще, если продать квартиру через 5 лет с момента регистрации права собственности, то есть в Вашем случае после сентября 2021 года. При продаже квартиры, которая получена в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации, для освобождения от НДФЛ владеть недвижимостью нужно не менее 3 лет.

2) Но если решили сейчас продать квартиру, полученную по обмену, то уменьшить доход от продажи можно на расходы по приобретению (на цену, указанную в договоре мены). Необходимо учесть, что в этой ситуации бессмысленно занижать в договоре с покупателем продажную цену (даже если есть такая возможность), потому что пункт 5 ст.217.1 НК РФ гласит:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

То есть если доход от продажи квартиры, полученной по обмену, будет меньше, чем величина, равная 70% от кадастровой стоимости (в Вашем примере если доход от продажи будет меньше 1 680 000 руб), то НДФЛ придется платить от полученной величины, то есть НДФЛ= 13% от 1680000 руб = 218400 руб.

3) Если нет возможности подтвердить документально расходы на покупку отчуждаемой квартиры (в целях уменьшения налогооблагаемой базы), то можно заявить право на вычет в размере не более 1000000 рублей, согласно п.2 ст.220 НК РФ:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

4) Если сделка по продаже квартиры, полученной по обмену, и сделка по покупке новой квартиры будут осуществлены в одном налоговом периоде (в одном году), то по нормам ст. 220 Налогового кодекса РФ, Вы можете заявить независимо один от другого два вида имущественных вычетов, связанных с приобретением (строительством) жилья:

а) В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение (строительство) жилья. Для этого вида вычета установлен предельный размер 2 млн руб. на одного человека. Вычет можно заявить не по одному объекту недвижимости, а сразу по нескольким. Вычет можно заявить лишь в пределах суммы декларируемых доходов, облагаемых по ставке 13 %. Причем если заявленная сумма вычета не достигла его предельного размера (2 млн руб.) из-за нехватки доходов, то остаток вычета можно перенести на следующие налоговые периоды, когда будут новые доходы. Если же предельный размер вычета превышает фактические расходы на жилье, то остаток вычета можно использовать (заявить) в будущем в отношении другого объекта недвижимости.

Б) В сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на приобретение жилья. Для этого вида вычетов установлен предельный размер 3 млн руб. на одного человека.