Разделение квартиры в кооперативе - расчет доли с учетом инвалидности и семейного состава

Муниципальное, кооперативное жилье не принадлежит проживающим в ней гражданам на праве собственности. Такая недвижимость получена нынешними владельцами от государства, кооператива, а лица, проживающие в ее стенах, являются нанимателями. Поэтому согласно букве закона, разделение данной квартиры в общепринятом порядке невозможно. Необходимо сначала квартиру приватизировать.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. К данным Законам относятся, в частности, ЖК РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и другие нормативные правовые акты.

В соответствии со ст. 1 Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией понимается бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

На основании положения ст. 2 данного Закона граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг (муж вашей мамы), а также дети (т.е. Вы с сестрой) и родители (мама и папа Вашей мамы) данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Данная статья корреспондируется со ст. 677 ГК РФ, в которой содержится норма о том, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Членов семьи нанимателя можно условно разделить следующим образом:

1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, - проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;

2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т.е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т.е. приобретение имущества для совместного пользования, продуктов питания и т.п.). В ЖК РФ не указано, кто относится к иным родственникам. По всей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в гл. 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;

3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке.

Равные полномочия нанимателя и членов его семьи показывают на независимость их прав на жилье от прав нанимателя. В этой связи вполне логично установление солидарной ответственности дееспособных членов семьи (т.е. достигших 18-летнего возраста) и нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (т.е. нанимателя или членов его семьи) кредитор (наймодатель) вправе требовать ее исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и частично. Часть 3 данной статьи: "Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения", - является формальной гарантией реализации членами семьи нанимателя своих прав на жилое помещение. При этом изменение их семейного положения не является основанием для ущемления их полномочий, если они продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.

Приватизация квартиры осуществляется только на добровольной основе, т.е. наниматель жилого помещения дает свое согласие на осуществление приватизации наравне с другими лицами, проживающими (зарегистрированными, т.е. внесенными в договор социального найма) в конкретном жилом помещении.

Соответственно, если не получено согласие хотя бы одного из вышеперечисленных лиц на приватизацию или нотариально заверенного отказа от участия в приватизации жилого помещения, данное жилое помещение приватизировать невозможно.