Необходимость в аренде земельного участка пропала - обязан ли продавец вернуть стоимость участка?

Меня зовут Екатерина, я работаю в управлении земельных ресурсов, занимаюсь аукционами по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков (ст.38 Земельного Кодекса РФ). Столкнулась с одной проблемой.

В соответствии с ч.4 ст.24 Федерального закона от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

На аукционе было продано право на заключение договора аренды земельного участка. Была подана одна заявка на участие в аукционе, в соответствии с ч.27 ст.38.1 Земельного кодекса РФ, с единственным участником (было подано заявление от единственного участника о заключении с ним договора аренды) по начальной цене аукциона заключили сроком на три года договор аренды выставленного на аукцион земельного участка. Арендная плата поступила на счет продавца. Были выданы на руки единственному участнику аукциона (Далее - Арендатор) договор аренды и другие документы на земельный участок (в том числе кадастровый паспорт земельного участка) для государственной регистрации права аренды.

Через два месяца после выдачи документов сведения о земельном участке были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости, т.к. со дня постановки его на учет прошло два года. Но Арендатор не осуществил государственную регистрацию права аренды земельного участка.

По условиям договора аренды земельного участка «Арендатор обязан после подписания настоящего Договора за свой счет обеспечивает его государственную регистрацию в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также «Арендатор обязан в течении тридцать календарных дней с момента заключения настоящего Договора обратиться в управление архитектуры и градостроительства с целью получения разрешения на строительство». Данные условия не были выполнены Арендатором.

В итоге стал вопрос: обязан ли Продавец вернуть стоимость участка? Арендатор написал заявление о возврате полной денежной суммы (плюс задаток), но причину указал «в связи с возникшими вновь обстоятельствами, необходимость в аренде земельного участка пропала». Об аннулировании и исключении из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке Арендатор осведомлен.

Буду рада любому совету! Заранее спасибо!