Недееспособный продавец - действительна ли сделка с его участием?

Здравствуйте, Андрей.

Вы задали юристам очень важный для себя юридический вопрос, надеясь получить от них более полные разъяснения с ссылками на нужные нормативные акты, а не краткие ответы или отписки без ссылок на нормативные акты.

Во-первых, по разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (§2 Главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации – Недействительность сделок).

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). Т.е. такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ).

Во-вторых, оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

В-третьих, ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. То есть, нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. То есть. Она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

В вашем случае - это оспоримая сделка. Заинтересованное лицо вправе эту сделку оспорить в суде на основании статьи 177 ГК РФ,

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

(абзац введен Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.

Знать свои права и обязанности, установленные нормативными актами, это хорошо, но лучше уметь пользоваться ими на практике с пользой для себя, а не наоборот.

В этом может помочь разобраться более подробно конкретный юрист, в т.ч. с этого сайта по договоренности, после получения от Вас более полной и нужной информации по этому вопросу и (или) копий относимых документов.

Удачи Вам.