Как правильно продать квартиру, купленную в ипотеку и частично оплаченную МК, чтобы сделка была законной?

Вопрос №12977120 из г. Москва
опубликован 07.08.2017, 19:51

Question

Имеем квартиру, купленную в ипотеку. Часть ипотеки закрыли с помощью материнского капитала. На данный момент, мы продолжаем рассчитываться с банком. Хотим купить квартиру большей площади с привлечением ипотечного кредита (т.е к имеющейся добавить еще) Вопрос: как проходит продажа такой квартиры, обремененная кредитом и МК, что необходимо сделать, чтобы сделка была законной?

Бурыкин Эдуард Александрович · Accepted Answer

Здравствуйте. 
С моего сайта http://law-lider.ru/
Продажа с ипотекой
 Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.
Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.
Материнский капитал
Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Искендеров Эмиль Эльдарович · Answer

Продажа имущества, находящегося в ипотеке производится только с согласия банка. Вместе с тем поскольку Вы приобретали жилое помещение с использованием материнского капитала Вы обязаны учитывать положения ч.4 ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", где установлено:
"4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению."
При этом имейте ввиду текст Письма Министерства экономического развития РФ от 28 июня 2011 г. N Д 23-2738, где указано:
"...Таким образом, исходя из положений действующего законодательства, размер доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием средств МСК, в том числе доли несовершеннолетних детей, должен определяться на основании письменного соглашения всех дееспособных членов семьи.
Кроме того, в связи с тем, что при появлении нового совместно проживающего члена семьи (например, при рождении ребенка) он также будет иметь право на долю в таком жилом помещении, в указанном соглашении об определении долей должно быть предусмотрено положение о возможности уменьшения (перераспределения) долей участников общей долевой собственности."
Поэтому вначале выплачивайте ипотеку, потом выделяйте доли всем членам семьи и только потом с согласия органа опеки на продажу имущества несовершеннолетних можете продать квартиру.

ООО "ПРАВОПРО" · Answer

Юлия, добрый день. Вам просто нужно грамотно составить договор купли-продажи в порядке ст. 454 ГК РФ, указать все условия, и обязательно заключить соглашение о выделении долей в новой собственности для детей, иначе сделку не одобрят.

Сушков Максим Вячеславович · Answer

Необходимо 2 условия: 1. Получить согласие банка на продажу квартиры; 2. Получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Только при наличии согласия от этих субъектов вы сможете продать квартиру.

Статья 36 ГК РФ

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Как правильно продать квартиру, купленную в ипотеку и частично оплаченную МК, чтобы сделка была законной?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Как выделить доли при продаже квартиры, купленной с материнским капиталом, при наличии другой квартиры в ипотеку?

Возможно ли использовать материнский капитал для продажи ипотечной квартиры и погашения кредита перед новой ипотекой?

Как продать квартиру с долями детей и использовать материнский капитал для погашения ипотеки?

Невыделение долей детям при продаже квартиры - правомерно ли это и какие могут быть последствия

Продажа ипотечной квартиры - увеличение площади и вопрос выделения долей детям

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с использованием материнского капитала - необходимые документы и выделение долей детям

Как получить военную ипотеку, использовать мат. капитал и не лишиться права собственности на квартиру?

Возможные сложности при продаже квартиры с использованием материнского капитала и ипотеки

Возможна продажа или дарение доли квартиры, приобретенной матерью

Как продать квартиру, приобретенную средствами материнского капитала, и купить более просторное жилье через ипотеку

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59