Ответьте пажалуста,2 марта были торги по продажи квартиры, торги состаялись

Добрый день Александр!

После обращения взыскания на заложенное имущество в установленном законом порядке прежний собственник (заемщик) утратит право собственности, и указанное имущество перейдет к новому собственнику. Однако необходимо учесть, что в соответствии с п.2 ст.292 ГК РФ "переход права собственности на квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника". Таким образом, может возникнуть ситуация, когда квартира, на которую обращено взыскание в установленном законом порядке, не будет освобождена проживавшими совместно с залогодателем (заемщиком) членами семьи. Дабы избежать подобного развития событий, в п.2 ст.78 Закона предложено с проживающих с залогодателем членов семьи до их вселения брать нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на нее взыскания. При наличии указанного соглашения залогодатель и проживающие с ним совместно члены его семьи обязаны освободить занимаемое жилое помещение в течение месяца с момента получения соответствующего требования собственника. Немаловажно, что подобные соглашения могут быть даны только совершеннолетними, полностью дееспособными гражданами. За несовершеннолетних, а также недееспособных и ограниченно дееспособных граждан подобные нотариально удостоверенные соглашения должны быть даны соответственно родителями, опекуном или попечителем, при этом обязательным условием является получение разрешения на это органов опеки и попечительства.

Если к моменту обращения взыскания на заложенную квартиру в ней оказался проживающим член семьи залогодателя, с которого не взято указанное нотариально удостоверенное обязательство, то, исходя из норм Закона, можно предложить следующий возможный путь выселения. Поскольку в соответствии с п.1 ст.78 Закона обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация ее не являются основанием для выселения членов семьи, проживающих совместно с залогодателем, то между лицом, которое приобрело указанную квартиру (новый собственник), и бывшим собственником (залогодателем) либо кем-то из проживающих с ним членов семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения. Если же соглашение о заключении такого договора не достигнуто, то любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий. (Отметим, что этот путь основан лишь на анализе положений законодательства: судебная практика выселения в связи с нарушением обязательств по ипотечному кредиту еще не наработана.)

Чтобы избежать изложенной ситуации, в договорах о предоставлении ипотечного кредита (кредитном договоре, договоре об ипотеке), видимо, целесообразно предусматривать, что кредитор (залогодержатель) вправе требовать досрочного исполнения (с последующим обращением взыскания) заемщиком обязательств по кредитному договору в случае, если заемщик (залогодатель) вселил в приобретенную на средства предоставленного кредита квартиру члена своей семьи без предварительного уведомления кредитора, а также без представления кредитору нотариально удостоверенного обязательства вселяемого члена семьи освободить квартиру в случае обращения на нее взыскания. Безусловно, данный вариант не решит всех проблем, однако указанное положение станет фактором, удерживающим заемщика от подобного нарушения. Кредитору (залогодателю) же следует активно использовать предоставленное ему п.2 ст.343 ГК РФ право проверять наличие, состояние и порядок использования заложенной квартиры.