Вопросы собственности и использования подвала многоквартирного дома для коммерческих целей

По данному вопросу нужно выяснить, подпадает ли этот подвал под понятие "технический" и возникла ли общедолевая собственность на данный подвал.

Основными понятиями в решении данного вопроса обладает Определение Конституционного суда РФ от 19.05.2009 № 489 О-О. Из анализа текста можно выделить следующее: помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений дома. Данное определение охватывает оснополагающие понятия по вопросу принадлежности подвального помещения.

Однако, складываемая в дальнейшем Арбитражная практика уточнила вопрос права собственности на подвальные помещения домов. А именно постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09, было разъеснено, что автоматически право общей долевой собственности возникает только на технические подвалы, а не на любые подвальные помещения дома.

В силу прямого указания ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы. Квалификацию подвала в качестве технического помещения предопределяет, например, необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в нем оборудованию.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев.

Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А 53-6270/2009 было произведено уточнение, понятия техничего подвала:

– спроектированный в качестве технического подвала, не имеющий самостоятельного назначения и не предназначенный для самостоятельного использования;

– оснащенный инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов;

– не изолированный от инженерных систем и узлов управления ими.

Таким образом, если данное подвальное помещение подпадает под понятие технический подвал, оно рассматривается как общедомовое имущество и открытие там магазинов, парикмахерских и иных заведений невозможно. В случае зарегистрированного права собственности на данное имущество, открытие магазина в данном подвальном помещении вполне возможно.