Собственник дома столкнулся с проблемой - его дом признали гостиницей

Question

Я имею частный дом (3 этажа). С женой живу на 3 этаже, на 2 этаже зарегистрированы, но живут наездами, моя дочь с семьей (в их отсутствие я сдаю эти комнаты в краткосрочный наем как ИП, ОКВЭД 55.20), на 1 этаже имеется 4 меблированных (гостевых) комнаты.
В связи с жалобой кого-то из соседних домов ко мне вал проверок: пожарные, росгвардия (вневедомственная охрана), роспотребнадзор, росреестр. И все они утверждают, что у меня гостиница и поэтому должны исполняться требования как к гостинице, поэтому помещения 1 и 2 этажа должны быть переведены в нежилые. В БУКИНГе я позиционируюсь как "Вишневый сад" в г.Таганроге.
Росреестр привел судебную практику: ВС Респ. Татарстан от 13.04.2015 по делу № 33-5376/2015, определение Московского городского суда от 16.04.2015 по делу №33-12940, решение Кировского райсуда г.Томска по делу 2-3121/2015, где жилые квартиры должны быть переведены в нежилые помещения с целью оказания гостиничных услуг.
Однако это не соответствует моим планам и желаниям.
Прошу Вас сообщить: есть ли положительная судебная практика по аналогичным делам (в мою пользу). Как мне вести себя со всеми этими проверяющими?

Кушнир Анна Владимировна · Accepted Answer

Добрый день!
Суды, принимая свои решения против хостелов, опирались на ГОСТ «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования. ГОСТ Р 51185-2008», почему-то считая, что он, этот ГОСТ, не допускает оказания гостиничных услуг в жилье. Но с 1 января 2016 года этот ГОСТ отменён, а новый, который принят вместо него, никаких запретов на хостелы в жилье не только не содержит, но и прямо их разрешает. То есть, в случае подобного дела сейчас суды даже толком мотивировать свое решение не смогут.
В настоящее время деятельность хостелов регулируется стандартом ГОСТ Р 56184-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам" , который разрешает деятельность таких гостиниц, при условии отсутствия противоречий с требованиями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ГОСТом, который был введен только с 1 января 2015 года, допускается размещение хостелов в одной или нескольких квартирах жилого дома. При этом, не требуется даже переводить помещение из жилого в нежилое. При этом, вход в хостел может быть оборудован отдельно или, с согласия других жильцов дома, располагаться непосредственно в подъезде.
«Услуги размещения», которые будет запрещено оказывать в жилых помещениях, перечислены в ГОСТ Р 54606-2011. Для хостелов этот список выглядит так: 
- прием и размещение туристов с режимом работы не менее 12 часов в сутки;
- вручение корреспонденции проживающим туристам;
- утренняя побудка (по просьбе проживающих туристов);
- ежедневная уборка номера, включая заправку постелей;
- смена постельного белья не реже одного раза в пять дней;
- смена полотенец не реже одного раза в три дня;
- предоставление утюга и гладильной доски;
- хранение ценностей в сейфе/сейфовых ячейках в службе приема и размещения или в мини-сейфе в номере;
- медицинские услуги: вызов скорой помощи, медицинская аптечка;
- вызов такси (по просьбе проживающих туристов);
- услуги компьютера, Интернета, факса.
 
Для меблированных комнат и того скуднее:
- прием и размещение не менее 8 ч. в сутки;
- уборка жилой комнаты (включая заправку постели) к каждому заезду;
- смена постельного белья не менее одного раза в пять дней;
- смена полотенец не менее одного раза в три дня.
 
Если хостельер прекратит эти услуги оказывать, то останется чистый наём жилого помещения.
Собственник или даже арендатор (наниматель) квартиры (причем даже неважно, юридическое лицо, ИП или гражданин), вправе предоставлять ее физическим лицам для временного проживания на любой срок, в том числе посуточно, запретов в законе на это нет, и их не предвидится. Глава 35 Гражданского кодекса разрешает это делать совершенно недвусмысленно. 
 
Уборку и смену белья, конечно, нужно оставить, но не брать за них платы отдельной строкой, прием и размещение может проводить работник, сидящий в соседней квартире или вовсе в консьержной.

Таким образом, утверждайте, что у Вас не хостел, а Вы сдаете жилье в наем.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Все просто: в соответствии со ст. 1.5 КОАП РФ лицо, обвиняемое в совершении правонарушения не обязано доказывать свою невиновность. ВСЕ сомнения трактуются в пользу обвиняемого. Поэтому госорганы должны представить бесспорные доказательства ведения Вами гостиничного бизнеса. В прттивном случае сможете обжаловать постановления об администартивных правонарушениях в суде в порядке ст. 30.1 КОАП РФ, а незаконные действия должностных лиц-обжалуйте в порядке ст. 124-125 КАС РФ.

Магола Виолетта Олеговна · Answer

Добрый день, должен быть доказан факт проживания третьих лиц и использования помещения не по назначению, рекомендую обжаловать предписание по ст. 219 КАС РФ. (не пропустите сроки обжалования)

Кузьмичев Алексей Владимирович · Answer

Здравствуйте! Суды как правило опираются на уже сложившуюся судебную практику, ВС Респ. Татарстан от 13.04.2015 по делу № 33-5376/2015, определение Московского городского суда от 16.04.2015 по делу №33-12940, решение Кировского райсуда г.Томска по делу 2-3121/2015 (Вами также указанные) говрят о том, что Вы находитесь в проигрышном положении. Вы просите указать положительную судебную практику - если два суда в разных субъектах по схожим вопросам вынесли протиивоположные решения и они были обжалованы, то точку в этом споре как правило ставит Верховный суд. Вы можете побороться за свои права (может и переломите сложившуюся позицию судов) , но это очень маловероятно, в данном случае на стороне проверяющих позиция судебных инстанций, поэтому Вам придется пересмотреть свои планы и желания, даже если будете судиться, работать Вам не дадут. С проверяющими нужно вести себя корректно, если Вы усматриваете в их действиях какие-либо нарушения, необходимо обращаться в прокуратуру (ст. 10 ФЗ "О прокуратуре"), обжаловать вынесенные решения проверяющих органов в суд в порядке гл. 24 АПК РФ – при обращении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в арбитражные суды, а также в порядке гл. 22 КАС РФ (например, при обжаловании предписаний государственной инспекции труда).

Базаркина Оксана Викторовна · Answer

Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2016 по делу N 33-31992/2016 Требование: Об обязании устранить нарушения жилищного законодательства. Обстоятельства: Истец указал, что в результате прокурорской проверки установлено, что ответчик, являясь собственником квартиры, обладая информацией о нарушении действующего законодательства, не принимает каких-либо мер по пресечению неправомерных действий. Решение: Требование удовлетворено.

Кандакова Анастасия Валерьевна · Answer

Судебная практика ни о чём не говорит.

Всё зависит от адвокатов, нанятых сторонами.

Ст. 9 АПК РФ подтверждает.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Здесь практика не поможет.

В России нет прецедентного права.

Нужно Вам нанять юриста, если не желаете страдать от проверяющих.

Всё просто.

Аляева Дарья Олеговна · Answer

Здравствуйте! Если вы выведите второй этаж, как самостоятельный объект недвижимости, то можете и дальше сдавать под своим ОКВЭД. Дело в том, что сдача комнат в наем-это гостиница, а сдача объекта - ваш вид деятельности. Но прежде необходимо установить, можно ли это произвести именно с вашей постройкой. 
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) "О государственной регистрации недвижимости"
Статья 41. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости.

Сушков Максим Вячеславович · Answer

Добрый день.
1. Если вы сдаете комнаты, то у вас гостевой дом, фактически вы осуществляете предпринимательскую деятельность.
2. Вы обязаны перевести 1 и 2 этаж в нежилые помещения и согласовать с контролирующими органами свою деятельность.
3. Нет для вас положительной практики.

ГОСТ Р 56641-2015 Услуги малых средств размещения. Сельские гостевые дома. Общие требования.

Собственник дома столкнулся с проблемой - его дом признали гостиницей

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (от 01.04.2025)

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях ((с изм. и доп., вступ. в силу с 03.04.2026))

Похожие вопросы

Как перевести нежилое помещение в административном здании в жилое - препятствия и способы обращения к Роспотребнадзору

Четырехквартирный дом - переход жилых помещений на первом этаже в нежилые

Сидоров обжалует отказ в заселении в гостинице из-за приоритетного права других граждан

Переоборудование гостиницы в дом престарелых без согласия ТСЖ - как решить проблему?

Как получить разрешение на перевод нежилого помещения в жилое - советы и рекомендации.

Оборудование гостиницы на нежилом этаже многоэтажки - возможно ли это?

Как получить компенсацию за замену гостиницы в туре - права и возможности

Суд должен вынести решение относительно иска Лебедева против гостиницы Юбилейная о взыскании стоимости украденных вещей.

Как решить проблему с регистрацией и приватизацией комнаты в общежитии, которое было преобразовано в гостиницу

Как бороться с шумом от гостиницы и сауны, находящихся рядом с жилым домом?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59