Как правильно распределить наследственную квартиру с неравными комнатами между наследниками?

Светлана, здравствуйте! Никакого "реального раздела" квартиры быть не может.

Сестра (так же, как и Вы) является собственником доли В ПРАВЕ собственности на квартиру, а долю В ПРАВЕ сдать внаем НЕльзя. Это ПРАВО, а объектом договора найма может быть только жилое помещение (вся квартира или только изолированная комната в ней). Так как квартира находится в общей долевой собственности, то на то, чтобы сдать внаем квартиру или комнату в ней, необходимо письменное разрешение всех сособственников.

Можно определить порядок пользования квартирой, НО определение порядка пользования квартирой НЕ прекращает режим общей долевой собственности на нее, соответственно, опять же, сдать внаем комнату в квартире можно будет только с разрешения сособственника.

Что касается продажи доли в праве на квартиру - для этого определять порядок пользования НЕ нужно, да и бессмысленно, так как на нового собственника он распространяться не будет, так как он не был стороной соглашения (процесса в суде).

При продаже доли в праве собственности на квартиру у сособственника есть преимущественное право покупки. То есть, за один месяц до продажи собственник доли в праве на квартиру ведомляет сособственника о продаже доли, и если в течение этого месяца сособственник не купит долю, не ответит или откажется - можно продавать любому постороннему лицу, но по цене, не ниже указанной в уведомлении.

Если сестра продаст долю (Вы ее не купите), то уже с новым сособственником Вы, если захотите, определите порядок пользования путем заключения соглашения либо в судебном порядке (в случае спора).

С уважением,

Харченко О.В.

Уважаемая Светлана, г. Калуга!

ВО-ПЕРВЫХ :

Согласно ч.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ

Продавец ДОЛИ !!! обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указание цены и других условий, на которых продаёт её.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение МЕСЯЦА, а в праве собственности на движимое имущество в течение ДЕСЯТИ дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, исходя из выше изложенного, имеются законные основания утверждать, что если вы являетесь собственником долевой собственником и данное право собственности зарегистрировано за вами в ГУ ФРС РФ субъекта, то вы имеете право продать свою долю в долевой собственности, только:

1)после извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности;

2)письменное извещение остальных участников долевой собственности о выкупе вашей доли необходимо будет удостоверить у нотариуса;

3)и если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение МЕСЯЦА.

ВО-ВТОРЫХ:

В соответствии с ч.1 ст.246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по СОГЛАШЕНИЮ ВСЕХ !!! её участников».

Поэтому исходя из выше изложенного имеются законные основания утверждать что:

1)Продать долю в жилом помещении сособственник вправе только с соблюдением ч.2 ст.250 ГК РФ(Право первой покупки);

2)Сдать в найм долю в жилом помещении можно только после письменного СОГЛАСИЯ всех сособственников !!!

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 17.09.2011г

12:46 моск. вр.