Риэлторы дали неправильный совет - как выжить при продаже квартиры с использованием маткапитала и покупке новой ипотечной квартиры?

Question

Не пойму правы ли риэлторы.
Мы собирались продать свою квартиру, купленную с использованием маткапитала. Соответственно квартира в долях с детьми. Хотели купить в ипотеку новую в новостройке. Новую естесственно только на жену, т.к. ни один банк не даст ипотеку в долях. По совету риэлтора сделали следующие шаги:
Подписали у застройщика типа предварительный ДКП на новую квартиру, где написано, что собираемся там выделить доли детям (естесственно не менее, чем сейчас). 
Написали у нотариуса обязательство внести в счет стоимости новой квартиры остаток маткапитала, что повлечет необходимость выделить доли в новом жилье детям.
После этого опека дала добро на продажу нашей долевой квартиры, хотя я не пойму как она могла добро дать, если доли мы выделим только после погашения ипотеки (через 20 лет - хаха!).
Теперь по идее следующий шаг - сделка КП у нотариуса.
Потом регистрация в росреестре нашей проданной квартиры на новых хозяев. И только после этого, банк Покупателя (а они тоже в ипотеку берут) платит нам сумму, которую мы несем в свой банк как первый взнос, наш банк дает нам ипотеку, и мы регистрируем свою квартиру в росреестре! В самую последнюю очередь! БЕЗ ДОЛЕЙ, т.к. это ипотека!
И как спрашивается мы исполним обязательство перед опекой зарегистрировать доли детям? Если ипотека на 20 лет? Во первых, пропустит ли РОСРЕЕСТР продажу нашей квартиры, если мы одновременно не покупаем и не выделяем доли в новой? И во-вторых, даже если пропустит, через полгода придет опека и потребует доли на детей, а это невозможно, и тогда в СУД? Сделку признавать незаконной? Почему риэлтор сразу все это не сказала?

Искендеров Эмиль Эльдарович · Accepted Answer

Добрый день. Во-первых, подобные консультации без проведения анализа заключенных Вами сделок не оказываются (и 100 р не стоят). Во-вторых, если на приобретение имущества будут потрачены средства материнского капитала и это указано в договоре изначально, то выделить доли детям Вы должны будете сразу и ждать погашения ипотеки не придется. Оснований для признания сделки недействительной по основанию из параграфа 2 главы 9 ГК РФ я пока не усматриваю.
В "Обзоре судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016) прямо указано:
11. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.

Кугейко Анжела Сергеевна · Answer

Здравствуйте,
У Вас достаточно непростой вопрос. На такие вопросы правильней обратиться к конкретному юристу на платную консультацию, чтобы разобрать его во всех подробностях 
Желаю Вам удачи и всех благ!

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

Исполнение обязательства по выделению долей детям в соответствии с Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее: Закона) осуществляется через обещание дарения в будущем, удостоверенное нотариально. Так что Росреестр тут не при чем. Согласно п.2 ст.572 ГК РФ Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Альтернатива: зарегистрировать доли в праве собственности на основании ДКП с согласия кредитора. Банк может на это пойти: ведь недвижимость все равно будет в залоге. И при этом не важно, у кого будет в собственности. Так что банк может пойти на это. При наличии согласия органов опеки и попечительства согласно ст.37 ГК РФ пропустит. У Росреестра нет правовых оснований для отказа в регистрации права собственности. А органам опеки покажете нотариальные обязательства по выделению долей детям, если кредитор будет против выделения им долей или указания их долей в ДКП. Так что оснований для признания сделки недействительной нет.

Риэлторы дали неправильный совет - как выжить при продаже квартиры с использованием маткапитала и покупке новой ипотечной квартиры?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Похожие вопросы

Вопросы по выделению долей детям в квартирах при покупке с использованием ипотеки

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с использованием материнского капитала - необходимые документы и выделение долей детям

Продажа квартиры с условием выделения долей детям - возможность продажи первого жилья покупателями

Вопросы по выделению долей детям при продаже квартиры, оплаченной маминским капиталом, и возможные риски при регистрации сделки.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних - подробности и правовые требования.

Как поступить с материнским капиталом при погашении ипотеки и приобретении новой квартиры?

Вопросы по выделению долей детям и регистрации сделки при продаже квартиры, оплаченной материнским капиталом и ипотекой

Правомерность выделения долей детям в новой квартире при продаже имущества, не выделяя долей в текущей - законно ли это?

Невыделение долей детям при продаже квартиры - правомерно ли это и какие могут быть последствия

Использование материнского капитала для приобретения квартиры в ипотеку

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59