Покупка комнаты в частном доме

Если дом в долевой собственности, но нужно заключать соглашение о выделе долей в натуре при наличии технической возможности выдела доли. Это означает, что после выдела должны образоваться самостоятельные помещения без мест общего пользования и с отдельными входами.

Если остальные собственник против, то надо обращаться в суд с иском о выделе доли в натуре. Придется представить экспертное заключение о возможности выдела доли (ст. 56 ГПК РФ).

На основании решения суда нужно зарегистрировать свое право на выделенную часть дома. Одновременно выделенная часть ставится на кадастровый учет. С этого момента собственник выделенного жилого помещения вправе его продать без извещения без других собственников.

Здравствуйте!

Главное отличие доли от комнаты в том, что покупка комнаты подразумевает приобретение конкретного жилого помещения либо его обособленной части, в то время как доля не материальна — и, по сути, является только правом на обладание части жилого помещения.

Владение «долей в квартире» нельзя приравнять к обладанию обособленной комнатой.

Доля в помещении неосязаема, ее нельзя увидеть, очертить ее границы или однозначно определить какая часть квартиры ей соответствует (угол, полкоридора и т.д.).

Даже если размер доли соответствует площади одной из комнат и есть решение суда, согласно которому данная комната определена владельцу этой доли, при долевой собственности продать комнату невозможно. И вот почему:

Участники долевой собственности не могут «закрепить» за собой комнату.

При смене собственника порядок пользования, ранее установленный соглашением или судом, теряет свою силу.

«Доля» — это понятие идеальное, которое не всегда соответствует комнате, к тому же в долю включена не только жилая часть помещения, но и места общего пользования (коридор, кухня, санузлы).

Для проведения сдедки купли-продажие, для проведения сделки необходимо, чтобы такая доля была обособлена, т.е. выделена в «натуре» в соответствии с требованиями п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 г. № 8.

Теоретически это возможно, однако на практике для его осуществления должны быть соблюдены определенные условия:

Каждый сособственник получает:

изолированные жилые помещения и места общего пользования;

также выделенные доли должны иметь каждая свой выход.

Т.е. в результате такого раздела фактически должны получиться отдельные квартиры с разными Свидетельствами о праве собственности!

При этом также необходимо разделить финансово-лицевые счета.

Согласно ст.16 ЖК РФ Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Так как дом изначально строился, как не блокированной застройки, то есть с отдельными входами, то признать право собственности на отдельные комнаты нельзя, такое право на отдельную комнату не регистрируется, так как не предусмотрено законом.

Здесь можно вести речь лишь о доле в доме, соответствующей примерно комнате такой то.

Соответственно у нотариуса продается доля в доме. Также подписывается соглашение между покупателем и остальными собственниками о порядке пользования домом, что покупатель будет пользоваться такой то комнатой.

Выделить долю в натуре - это комнату можно.

Для этого надо провести реконструкцию дома, через разрешение на нее и выдел, если есть техническая возможность обустроить отдельную кухню, санузел, комнату.

Поэтому надо сделать техплан, поставить на учет дом с новым техпланом, затем продать идеальную долю и определить порядок пользования письменно.