Выселение из снятой квартиры - мои права и как действовать?

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Комментарий к статье 687

1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:

- добровольные;

- принудительные.

В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:

- требования наймодателя;

- требования любой из сторон.

Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:

- волеизъявление нанимателя;

- согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;

- письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения - не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.

Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.

Принудительные основания - основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использования гражданином жилого помещения не по назначению;

- нарушения прав и интересов соседей.

К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:

- непригодности помещения для проживания;

- аварийного состояния помещения;

- иных случаях, установленных законодательством.

Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, - это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.