Как обезопасить себя при выдаче займа под залог недвижимости для предпринимательских нужд?

Не важно, что будет целью займа. Если заем под залог недвижимости, то согласно статье 446 ГПК РФ на жилое помещение можно будет обратить взыскание даже если оно единственное пригодное для проживание. В этом суть кредитования под залог недвижимости (Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Можно будет обратить взыскание т.к. правила ст. 446 ГПК РФ при ипотеке не действует. Жилье в залоге (ст. 334 ГКРФ). Отказом это не может быть. Заем можете выдать на эти нужды по договору (ст. 809 ГК РФ)

Сможете обратить взыскание на имущество (залог) ГК РФ. Составьте грамотно договор

Статья 334. Понятие залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

Если в договоре займа будет указана цель на предпринимательские нужды, а залог будет недвижимость, то конечно вы сможете обратить взыскание на единственное жилье. В данном случае согласно ст.446 ГПК РФ вам не помеха.

Можно будет взыскание обратить. Не имеет значение какова цель займа, ст.446 ГПК РФ. При залоге ограничения по взысканию на единственное жилье не распространяются. То есть ст.446 ГПК РФ не будет преградой Вам.

Да, в этом случае можно будет.

ГПК РФ Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

""1. Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

""жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с "законодательством" об ипотеке может быть обращено взыскание;

Добрый вечер! Да, Вы сможете обратить взыскание, согласно ст. 334 ГК РФ

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Здравствуйте, Федор, вам надо грамотно составить два договора, первый договор займа статья 807 ГК РФ, а второй залога недвижимости (ипотеки). При этом договор залога надо обязательно зарегистрировать в органах росреестра. Тогда в случае неисполнения обязательств по договору, обратить взыскание на единственное жилое помещение согласно статьи 446 ГК рф будет возможно.

Удачи вам и всего наилучшего.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, если цель будет указана на предпринимательские нужды, то не факт что можно будет в этом случае обратить взыскание на единственное жилье заемщика, а ответ на этот вопрос можно найти в Федеральном законе от 21.12.2013 N 353-ФЗ (ред. от 07.03.2018) "О потребительском кредите (займе)"

Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с предоставлением потребительского кредита (займа) физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, на основании кредитного договора, договора займа и исполнением соответствующего договора.

2. Настоящий Федеральный закон, за исключением случаев, прямо им предусмотренных, не применяется к отношениям, возникающим в связи с предоставлением потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.

(в ред. Федерального закона от 05.12.2017 N 378-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Положения федеральных законов, регулирующих деятельность кредитных организаций и некредитных финансовых организаций, применяются к отношениям, указанным в части 1 настоящей статьи, в части, не противоречащей настоящему Федеральному закону.

Статья 4. Профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов

Профессиональная деятельность по предоставлению потребительских займов осуществляется кредитными организациями, а также некредитными финансовыми организациями в случаях, определенных федеральными законами об их деятельности.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте, уважаемый Федор!

Согласно статьи 446 ГПК РФ, закреплено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:

жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Законодательство об ипотеке у нас в России - это Федеральный закон № 102-ФЗ "ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ ИМУЩЕСТВА)".

Так что у Вас в указанном случае не получится свой займ с залогом недвижимого имущества подвести под Федеральный закон № 102-ФЗ.

Также Вы планируете выдать займ физическому лицу на основании договора займа согласно статей 807, 808 Гражданского кодекса РФ.

При чем тут предпринимательские нужды физического лица?

Удачи Вам.

Федор, рекомендую заключать договор займа и залога недвижимости. Договоры в данном случае составляются в письменной форме, а договор залога и право залога также подлежат государственной регистрации (ст. 334, 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона "Об ипотеке залоге недвижимости" ).

Но может быть заключен иной договор, отражающий обеспечительный характер передачи недвижимости в собственность кредитора.

К основным существенным условиям указанного договора относятся:

временной период, на которые будут предоставлены кредитные средства;

установленный размер процентной ставки за пользование денежными средствами;

условия, по исполнению которых будут выданы средства;

полный размер кредитных средств;

подробные сведения о залоговом имуществе, благодаря чему его можно с легкостью идентифицировать.

В случае отказа должником оплачивать договор займа квартира перейдет в собственность кредитору.

Если вам удастся заключить договор купли-продажи квартиры с последующим выкупом, то суды даже в случае возврата займа принимают решение об оставлении квартиры у кредитора.

В любом случае правила ст. 446 ГК в данной ситуации не применимы, взысание на единственное жилье можно будет осуществить.

Здравствуйте. Обратить взыскание можно НО Есть исключение. Если это единственное жильё. Согласно ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Следовательно, при заключении договора займа между гражданами (физическими лицами) Вы как займодавец потребовали в качестве обеспечения возврата суммы займа предоставление в залог объекта недвижимости. Если при этом были соблюдены все требования по залогу недвижимости (заключение письменного договора о залоге, государственная регистрация этого договора, внесение в ЕГРН сведений о наличии обременения), то при наступлении оснований, предусмотренных договором займа, Вы вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога

Далее обратить взыскание на предмет залога в виде квартиры, являющейся для должника единственным пригодным местом проживания, суд вправе только при наличии одновременно следующих условий: 1) квартира заложена в обеспечение возврата кредита или целевого займа, выданного банком или другим юридическим лицом; 2) кредит или целевой заём предоставлены на приобретение или строительство данной квартиры.

С именно: В случае, если у должника данное жилое помещение является единственным пригодным местом проживания, то обратить на него взыскание в данной ситуации не представляется возможным. В Определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ была сформулирована следующая чёткая позиция по данному вопросу, в последствии подтверждаемая Конституционным Судом РФ неоднократно: Так, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Ссылка http://legalacts.ru/doc/oprede... Желаю удачи. В.

Это не будет являться причиной отказа, но важно правильно оформить договор ипотеки. Если обязательство заемщика обеспечивается ипотекой на основании договора, в таком договоре должны быть указаны предмет ипотеки (наименование, место нахождения, описание объекта недвижимости, достаточное для его идентификации), его оценка (определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении), существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства (п.п. 1 - 3 ст. 9 Закона об ипотеке).

Соглашение об ипотеке может быть включено непосредственно в кредитный договор. В этом случае он в обязательном порядке должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке)* (1). Стороны могут определить, что кредитный договор является приложением к договору об ипотеке и его неотъемлемой частью; в этом случае условия об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой, также могут быть признаны согласованными (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2012 N Ф 01-223/12 и от 27.02.2012 N Ф 01-220/12).

При залоге не имеет значения цель займа и ограничение на запрет наложения ограничения на единственное жилье - не действует, т.е сама по себе ст.446 ГПК Вам не препятствует в осуществлении займа.

Договоры составляйте в письменной форме. Договор залога и право залога подлежат государственной регистрации (ст. 334, 808 Гражданского кодекса РФ и ст.ст 10 и 20 Закона "Об ипотеке залоге недвижимости" ).