Какой я Арендатор могу составить договор аренды или субаренды, чтобы сдать квартиру?

Уважаемый Алексей !

Согласно статья 288 Гражданского кодекса РФ, далее ГК, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно статьи 30 Жилищного кодекса РФ, далее ЖК, собственник жилого помещения ВПРАВЕ предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение ГРАЖДАНИНУ на основании ДОГОВОРА НАЙМА, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также ЮРИДИЧЕСКОМУ ЛИЦУ лицу на основании договора АРЕНДЫ или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Согласно статьи 31 ЖК гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Согласно статьи 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно статьи 674 ГК договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Таким образом, если Вам именно собственником (часто жилые квартиры предоставляют для НАЙМА физическим лицам не сами собственники, а их родственники или посредники) была предоставлена для пользования согласно ЖК, то Вы являетесь НАНИМАТЕЛЕМ, а не арендатором этого жилого помещения в соответствии с действующими положениями ГК и ЖК. И поэтому Вы не вправе это жилое помещение передавать кому-то в субаренду.

Что бы сдать квартиру, являющуюся собственностью физического лица, нанимателем этой квартиры во временное пользование другим физическим лицам, у этого нанимателя должны быть права НАЙМОДАТЕЛЯ согласно статей 671, 676, 680 ГК.

Также наниматель может с согласия собственника жилого помещения в соответствии со статьей 679 ГК вселить в квартиру, которой он пользуется на основании договора найма, иных граждан РФ.

Помимо ВСЕЛЕНИЯ в жилое помещение граждан РФ на основани договора найма, которое регулируется вышеуказанными статьями ГК и ЖК, немаловажный вопрос о РЕГИСТРАЦИИ в такой квартире по месту пребывания (регистарция временная) и (или) по месту жительства (регистрация постоянная) граждан, которая регулируется следующими Нормативными актами:

1. Законом РФ от 25.06.1993 г. № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".

2. Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденными Постановлением Правительства РФ 17.07.1995 г. № 713.

3. Административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденным Приказом ФМС РФ 20.09.2007 г. № 208.

4. Если жилое помещение в Москве или в Московской области, то еще и Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Москве и Московской области, утвержденными Постановлением Правительства Московской области от 10.03.1999 г. № 241-28.

Согласно п. 9 вышеуказанных Правил установлено, что граждане, прибывшие для временного проживания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, на срок СВЫШЕ 90 ДНЕЙ, ОБЯЗАНЫ по истечении указанного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить... соответствующие документы для регистрации по месту пребывания.

Согласно п. 16 этих Правил гражданин, изменивший место жительства, обязан не

позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить соответствующие документы для регистрации по месту жительства.

Таким образом, если гражданин РФ свыше 90 дней проживает в жилом помещении арендованном или ином по месту пребывания, то он может быть на основании протокола об административном правонарушении привлечён к административной ответственности в виде штрафа на основании статьи 19.15 Кодекса РФ Об административных правонарушениях в сумме 1500 - 2500 руб.

Кроме того, административному штрафу, но в большем размере моежет быть привлечено и лицо, которое впустило проживать временно гражданина РФ в свою квартиру без соответствующей регистрции, а сумма штрафа в этом случае составит от 2000 руб. до 2500 руб.

Удачи Вам.