Создание ТСН в коттеджном поселке - права и возможности жителей, собственника коммуникаций и управляющей компании

Question

В нашем коттеджном поселке услуги пользования общими коммуникациями оказывает управляющая компания в лице ООО, имеющая индивидуальные договора с жителями поселка. Эта управляющая компания действует на основании соответствующих договорных отношений с собственником данных коммуникаций (физ. лицом). Могут ли жители поселка создать свое ТСН для организации услуг, не включенных в перечень услуг данной управляющей компании? Имеют ли собственник коммуникаций и управляющая компания право препятствовать созданию такого ТСН?

Абаева Марьяна Николаевна · Accepted Answer

ТСН в коттеджном или дачном поселке может быть создано в форме ТСЖ и регулироваться Жилищным кодексом по аналогии. Применение аналогии закона к ТСН в коттеджном поселке подтверждается судебной практикой.+ Определением Свердловского областного суда от 11 октября 2011 г. по делу № 33-13468/2011, суд выразил правовую позицию: «Установив, что коттеджный поселок, в котором расположен дом и земельный участок ответчика, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, обоснованно пришел к выводу о том, что на него распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе и нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме, согласно ст. 7, 8 ЖК РФ, по аналогии закона. Довод кассационной жалобы о том, что суд не вправе был применять аналогию закона для многоквартирных домов, Ф. является собственником индивидуального жилого дома и земельного участка, является необоснованным. Согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).» Непредсказуемость судебных споров. Закон 217-ФЗ вступил в силу с 01 января 2019 года. Пока что единообразная судебная практика по данному закону не сформирована. Это не дает возможности аргументированно предсказать исход спорных судебных дел. Тяжело с правовой точки зрения обосновать, почему ТСН (СНТ) из семи учредителей должно управлять всем поселком или деревней, почему в него кто-то должен вступать и на каком основании должны платить те, кто не вступил. ТСН по типу ТСЖ чаще всего создаются на общем собрании всех собственников. Это более легитимный и понятный способ, есть законные инструменты принуждения для неплательщиков. Таким образом, рекомендую регистрировать ТСН именно по типу ТСЖ (по Жилищному кодексу РФ).

Калашников Владимир Валентинович · Answer

Могут, т.к. они не нарушают закон тем самым. Собственник и ООО не могут в данном случае противодействовать. Нет законных оснований для этого. ГК РФ Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости 1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом. 3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам. 4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

Могут создать это их право. УК не вправе препятствовать созданию ТСН. После создания согласно ст.123.12 ГК РФ общим собранием членов товарищества определить круг договоров, которые пойдут через ТСН. УК лишь оказывает услуги и не может диктовать условия собственникам. Не их компетенция. Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости 1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. 2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом. 3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам. 4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

Создание ТСН в коттеджном поселке - права и возможности жителей, собственника коммуникаций и управляющей компании

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Перевыборы управляющей компании в коттеджном поселке

Проблемы с управляющей компанией - изменение условий договора и повышение расценок на 50%

Вопрос: как оформить отношения между ООО и жильцами?

Нет Управляющей компании в поселке - можно ли заключить договор с Управляющей компанией города?

Как изменить управляющую компанию в приватном коттеджном поселке, если дороги и коммуникации принадлежат другому ДНП?

Можно ли в посёлке, где есть ДТСН, отказаться от услуг управляющей компании и по каким основаниям?

Правомерно ли заключить ДДУ с физ лицом вместо оплаты услуг управляющей компании жилым помещением?

Какой тариф применять для оплаты электросчетчика ТСН с учетом перезаключения договора?

Обязаны ли платить за обслуживание поселка без подписанного договора и может ли управляющая компания отказать в подключении газа

Управляющая компания переуступила права требования долга собственника в ресурсоснабжающую организацию - законно ли это?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59