Новые постановления обязывают УК работать во благо жителей - какими законами можно заставить их выполнять свои обязанности?

Уважаемый Дмитрий! Единственный способ защиты прав потребителя услуги по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества дома - обращение с иском в суд.

Вот как я поступил, чтобы принудить УК устранить недостатки в оказанной услуге:

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о защите прав потребителя

(об устранении существенных недостатков услуги)

Принадлежащая мне квартира под номером девяносто шестым, находящаяся в доме № 21, корпус 3 по улице Малышева, в городе Екатеринбурге (далее – дом), была приватизирована 23 октября 1998 года по договору с администрацией города Екатеринбурга. Наряду с квартирой, означенным договором была передана в собственность доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно части 2 статьи 23 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, прилагаемая копия свидетельства о праве собственности на квартиру, находящуюся в доме № 21 корпус № 3 по улице Малышева, подтверждает моё право общей долевой собственности на общее имущество дома.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно второму предложению статьи 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. Закона РФ от 23.12.92 № 4199-1; Федерального закона от 11.08.94 № 26-ФЗ), за наймодателем (администрацией города Екатеринбурга) сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Согласно статье 24 означенного закона, обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживающими этот дом до начала приватизации, кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации для обслуживания этих квартир.

Услуга по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества дома является потребительской (для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности) услугой, оказываемой ответчиками за плату.

Таким образом, с 23 октября 1998 года до 10 октября 2007 года (момента заключения договора управления домом с ЗАО "Управляющая Компания "Стандарт") платную потребительскую услугу по надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества дома, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества дома, оказывала администрация города Екатеринбурга на основании закона, а с 10 октября 2007 года – ЗАО "Управляющая Компания "Стандарт", на основании договора.

Согласно пункту 4.187. Приказа Минжилкомхоза РСФСР от 05.01.1989 № 8, действовавшего до 27 сентября 2003 года, при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимних условиях надлежит устранить неисправности: стен, крыш, перекрытий чердачных; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, а также нормальный температурно-влажностный режим подвальных и чердачных помещений.

Согласно пункту 2.6.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 № 5176), при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит: устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных; привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений.

При визуальном обследовании общего имущества 14 января 2011 года, проведенного специалистом Мичковой Л.В. при участии двух представителей ЗАО "Управляющая Компания "Стандарт", были обнаружены существенные недостатки услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества дома, в частности:

1) отслоение и отпадение штукатурного слоя на стенах лестничных клеток первого этажа в четырёх подъездах по причине намокания стен капиллярной влагой из-за неисправного состояния фундамента, подтопления подвала;

2) следы протечек атмосферных осадков на потолках и стенах лестничных клеток и галерей - переходов на верхних этажах в четырёх подъездах по причине неисправности (негермитичности) кровли и неграмотного выполнения стропильной системы;

3) растрескивание, отслоение и отпадение штукатурного слоя отделки дворового и уличного фасадов снизу от земли по причине намокания стен капиллярной влагой из-за неисправного состояния отмостки, недостаточной гидроизоляции фундамента, стояния воды в подвале;

4) растрескивание, отслоение и отпадение штукатурного слоя отделки дворового и уличного фасадов сверху от карниза по причине намокания стен атмосферными осадками, попадающими на стены из-за неисправной крыши и кровли;

5) на чердаке дома утеплитель слежался, много мусора по причине эксплуатации на протяжении всего срока жизни здания без замены, без вскапывания, без уборки мусора;

6) на крыше стропильная деревянная скатная сложная конструкция (древесина стропил, обрешётки) поражена гнилью, протекание атмосферных осадков в квартиры верхних этажей по причине неграмотного выполнения стропильной системы в процессе ремонта и негермитичности старой кровли, в результате чего происходит затекание атмосферных осадков под карниз и намокание наружных стен;

7) глубокое повсеместное поражение ржавчиной кровли из листового железа (чёрная сталь), нарушение герметичности кровли, протекание атмосферных осадков в квартирах верхних этажей по причине длительной эксплуатации без капитального ремонта (замены) – согласно пр. 3 ВСН 5888 (р) срок эксплуатации до капитального ремонта (замены) кровли из чёрной стали составляет 10 лет.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно статье 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой и, следовательно, общее имущество многоквартирного дома является неделимым.

Согласно статье 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Поскольку собственники помещений многоквартирного дома оплачивают ответчикам услугу по содержанию, эксплуатации и ремонту (неделимого) общего имущества, постольку они (собственники помещений многоквартирного дома) являются по отношению к ответчикам солидарными требователями.

Согласно пункту 1 статьи 326 Гражданского кодекса Российской Федерации, при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме.

Таким образом, я вправе предъявить ответчикам требование об устранении существенных недостатков услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту любого элемента общего имущества дома в полном объёме.

Согласно пункту 1 статьи 29 закона «О защите прав потребителей», потребитель при обнаружении недостатков оказанной услуги вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков оказанной услуги.

Согласно абзацу третьему пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 25.04.1995 № 6, от 25.10.1996 № 10, от 17.01.1997 № 2, от 21.11.2000 № 32, от 10.10.2001 № 11, от 06.02.2007 № 6, от 11.05.2007 № 24, от 29.06.2010 № 18), отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров подряда на техническое обслуживание жилого помещения, находящегося в собственности граждан.

На основании выше изложенного, руководствуясь статьями 17, 29 закона «О защите прав потребителей»,

ПРОШУ:

Обязать администрацию города Екатеринбурга и ЗАО "Управляющая Компания "Стандарт" солидарно, в срок, установленный судом, устранить существенные недостатки услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества дома № 21, корпус 3 по улице Малышева, в том числе:

1. Устранить дефекты стен лестничных клеток первого этажа в четырёх подъездах путём восстановления гидроизоляции фундамента, устранения причин подтопления подвала, расшивки трещин, снятия отслоившегося слоя штукатурки, оштукатуривания стен в местах отслоившейся штукатурки.

2. Устранить дефекты потолков и стен лестничных клеток последних верхних этажей в четырёх подъездах путём полной замены кровли с частичной заменой стропильных конструкций и обрешётки.

3. Устранить дефекты потолков и стен галерей – переходов на последних верхних этажах путём полной замены крыши и кровли над галереями – переходами.

4. Устранить дефекты наружных стен дворового и уличного фасадов дома путём восстановления гидроизоляции фундамента, устранения причин подтопления подвала, расшивки трещин, снятия отслоившегося слоя штукатурки, оштукатуривания стен в местах отслоившейся штукатурки, полной замены кровли с частичной заменой стропильных конструкций и обрешётки.

5. Устранить дефекты чердака дома путём полной замены утеплителя на новый эффективный утеплитель (например, минераловатные плиты).

6. Устранить дефекты крыши стропильной деревянной скатной сложной конструкции путём частичной замены стропильных конструкций и обрешётки, поражённых гнилью, полной замены кровли.

7. Устранить дефекты кровли из листового железа путём полной замены кровли.

Приложения:

- две копии искового заявления для ответчиков;

- документы, подтверждающие изложенные обстоятельства (договор, завещание, свидетельство, заключение), на 22-х листах.

(Г.Я. Цехер)

03.02.2011