Как избежать налога при оформлении перехода права собственности на квартиры - анализ трех возможных вариантов

Год назад мною была куплена за 2,5 млн руб. 1-ая квартира в ипотеку, для проживания в ней тещи (собственность оформлена на меня). Мы с женой остались проживать в 2-ке (собственник теща, в собств. Более 3 лет, прописаны жена и ребенок). Ипотека на данный момент погашена досрочно, появилась возможность улучшить жилищные условия разменяв тещину 2-ку на 4-ку, с обязательным условием оформления 1-ки на тещу (есть продавец с живыми деньгами на 2-ку и подходящая 4-ка, стоимости соответственно 3,5 / 5,5). Как лучше оформить переход права собствености избежав налог на доход? Я вижу 3 пути, подскажите какой менее безопасный в плане уплаты налога:

1. Я продаю теще за 1 млн руб по договору купли-продажи, как мне кажется самый быстрый вариант (как налоговая расценит такую сделку, ведь год назад я купил ее за 2,5 млн?). Продавать 2-ку затем буду от лица тещи.

2. Двойное дарение близких родственников. Я дарю жене, жена дарит теще. Самый как мне кажется безопасный вариант перед налоговой, но продолжительный по времени и есть ли риск если сделки пройдут в один отчетный период, одна за другой (покупатели и продавцы могут не дождаться если затягивать до мая вторую сделку).

3. Договор мены, который мне советует один знакомый. Мы с тещей обмениваемся квартирами оценив и ту и другую в 3,45 млн, после чего я продаю 2-ку уже от своего имени за 3,5 млн и покупаю 4-ку за 5,5. Со слов знакомого налогов я тут избегаю так как разница между покупкой и продажей меньше 1 млн руб, так ли это?

Прошу совета как проще и безопаснее избежать НДФЛ. Заранее спасибо.