Как убедить покупателя выплачивать часть арендной платы владельцу при рассрочке покупки нежилого помещения?

Здравствуйте. Это платно.

Это нужно прописывать в договоре (ст.421 ГК РФ), который собираетесь оформлять. В частности, здесь речь о получении доходов от имущества, которое сейчас сдается в аренду, чтобы продавец получал часть средств от сдачи в аренду (ст.606 ГК РФ). Заключайте соглашение с покупателем, там прописывайте эти моменты.

Здравствуйте.

Статья 421 ГК РФ подразумевает свободу договора, поэтому убеждение здесь - понятие неуместное. Покупатель имеет право отказаться от покупки.

Главное - правильно составленный договор.

Такие услуги стоят в несколько раз дороже 400 рублей, оплаченных Вами за вип-вопрос.

Можно заключить договор аренды с последующим выкупом, в котором все и предусмотреть. Здесь не нужно убеждать. Есть такое понятие как свобода договора, ст.421,606 ГК РФ.

Все Ваши договоренности нужно указывать в договоре очень подробно. Договоренности, оформленные на бумаге в письменном виде - гарантия исполнения обязательств.

При оплате покупаемого помещения в рассрочку руководствуйтесь положениями ст. 489 ГК РФ:

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

При продаже помещения договор аренды с арендатором перезаключать не нужно. Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. После продажи помещения ни часть, ни полностью арендная плата арендатором собственнику не должна передаваться бывшему собственнику (продавцу), т.к. он уже не является арендатором. Если хотите, чтобы после перехода права собственности арендатором арендная плата направлялась продавцу в качестве оплаты покупателем приобретенного помещения, то новый собственник-арендодатель и арендатор могут подписать соглашение, по которому арендатор вносит арендную плату на счет бывшего собственника помещения (продавца) вместо нового собственника-арендодателя (покупателя) со ссылкой на договор купли-продажи. В договоре купли-продажи это указать невозможно, т.к. сторонами сделки являются только продавец и покупатель, а арендатором не сторона сделки и никаких обязанностей по оплате помещения данным договором на него возложить нельзя. Ст.430,549 ГК РФ.

При чем здесь долевая собственность непонятно. Если покупатель один, то и собственник помещения будет один.

Покупатель и бывший арендатор-это одно лицо. Когда окончательно будет оформлена сделка купли-продажи (КП) помещения, арендатор перестаёт быть арендатором, он становиться собственником, у которого остается только одна обязанность в отношении Продавца - это оплатить цену договора КП, заключенного с условиями рассрочки платежа.

Стороны совершенно свободны при заключении договора в выборе его условий (ст.421 ГК).

Законодательством в Вашем случае не предусмотрены какие - либо предписания об обязательных условиях оплаты.

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1. Статья 421. Свобода договора

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Если право собственности переходит только после полной оплаты, то это так и будет. Но собственность у Продавца остаётся, и арендатор так и остается арендатором по договору аренды, условия которого уже были ранее определены. Остаётся только пересмотреть размер арендной платы и распределение расходов по содержанию помещения (комм. Услуги, ремонт, риск случайной гибели, пожар, наводнение, налоги, откаты власти, рэкэт и т.д и т.п.). Если всё выше перечисленное остается на Продавце, то и изменение аренд. Платы не надо.

Статья 211 ГК РФ. Риск случайной гибели имущества

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Здравствуйте, собственно говоря не имеет значения из каких средств новый собственник будет оплачитвать оставшуюся часть по договору купли-продажи, так как договор аренды уже будет перезаключен, а предыдущий арендодатель прав на данное помещения иметь не будет, соответственно и к арендным платежам по новому договору касательства иметь не должен. Но, в связи с тем, что продавец и так идет на определенные уступки, передавая право собственности до момента полной оплаты по договору, справедливо будет, если стороны предусмотрят в порядке 421 ГК РФ не только проценты за неисполнения обязательств в виде оплаты рассрочки, но и ежемесячный штраф, если доход/часть дохода от сдачи помещения не поступит на счет предыдущего собственника в качестве платы по договору купли-продажи.

Удачи Вам.

Добрый день. Вероятно может пойти речь об аренде с последующим выкупом. Вы не обговорили на какой срок аренда если более чем на 1 год - регистрация в росреестре далее переход права собственности ст 421 ГК РФ.Возможно с обременением.

Здравствуйте Игорь. Вам просто нужно прописать это условие в договоре. Убедить можно простым математическим расчетом. Если покупатель увидет, что это сулит ему меньшие расходы при выплате оставшейся части по договору купли продажи, то он согласиться.

Здравствуйте, Вам надо заключать договор купли продажи с рассрочкой платежа ГК РФ ст.549, в котором указать график платежей и остальные условия имеющие значение для сторон. В этом случае право собственности переходит к покупателю в момент регистрации его в Росреестре, также стоит предусмотреть наложение обременения на имущество до момента полного расчета покупателя с продавцом.

К уже заключенному договору аренды составьте дополнительное соглашение в порядке ст.421 ГК РФ где укажите дату, номер, между кем и кем заключается, что соглашение является неотъемлемой частью первоначального договора аренды, как будут вноситься платежи, в какой сумме, какая полная стоимость выкупного имущества, какая часть (сумма за аренду, какая сумма выкупная) , срок заключения и обязательства сторон по окончанию выкупа.

Какая дата переоформления в собственность покупателя.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 30.12.2018)

ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.