Приставы наложили арест на дом, которого фактически нет (достался по завещанию). На этом месте давно построен новый дом но не узаконен (не введён в эксплуатацию и так далее) хотим продать этот дом (новый) что делать?
Постройка должна быть законной иначе продать её нельзя. Распоряжаться самовольной постройкой нельзя, объектом гражданских прав и обязанностей она не является (ПФАС МО от 01.09.2011 № КГ-А 40/7710-11-П, ПВАС от 30.10.2012 № 8584/12) (222 ГК РФ).
Спросить
Здравствуйте, уважаемая Дина! Давайте по порядку. Без регистрации нового дома не продать, т.к. согласно ст.8.1 ГК РФ, требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" право собственности на недвижимость возникает с момента его государственной регистрации. Ведь речь не о наследственном доме, а вновь построенном. А т.к. арест наложен на другой дом, то нужно сначала решать с ним вопрос, чтобы сняли его с кадастрового учета. А для этого решать вопрос с ФССП в том числе. А для узаканивания новой постройки скорее всего придется обращаться в суд (п.3 ст.222 ГК РФ). Ведь по сути это самострой. Согласно ст.222 ГК РФ
Статья 222. Самовольная постройкаСпросить1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ
Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:
1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;
2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.
Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.
Здравствуйте Дина
У каждого объекта недвижимости есть кадастровый номер, поэтому поставьте новый дом на кадастровый учет, он будет отличаться от кадастрового номера старого дома.
На кадастровый учет ставится даже дом, который не введен в эксплуатацию, путем изготовления на него техплана (диск) которого сдается в Росреестр и осуществляется кадастровый учет объекта.
Так как правоустанавливающих документов нет, акта ввода нет, то можете заключить предварительный договор купли продажи по ст. 429 ГК у нотариуса на срок до приведения в готовность документов для продажи.
Дом все равно придется вводить в эксплуатацию, и его можно отчуждать так как он будет находиться под другим кадастровым номером.
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав в соответствии ст. 5 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 16.09.2019)
Спросить
Я понимаю, что продать новый дом без документов мы не можем. Но и старый снять с учёта не можем так как наложен арест. Снимать арест, для наших родственников дорого. Там большая сумма долга. Но продать новый дом, чтобы улучшить финансовое положение надо. ЧТО ДЕЛАТЬ? буду признательна за исчерпывающий ответ.
Спросить
Понятно, что нужно зарегистрировать, чтобы продать дом (ст.8.1 ГК РФ). И понятно, что нужно решать вопрос через ФССП, чтобы сняли арест. Но т.к. объекта уже нет, то как вариант инициировать снятие незаконно наложенного ареста. Однако как бы это не повлияло на то, что арест будет наложен на объект незавершенного строительства, что еще больше усложнит дело.
Спросить
Здравствуйте!
Успех продажи нового дома зависит от того, сможете ли Вы поставить его на кадастровый учет. Это вопрос больше технического характера и ответит на него кадастровый инженер.
Вопрос в том, не потребуется ли снятие с учета старого дома.
Спросить
Как вариант, заключить предварительный договор (ст.429 ГК РФ), по которому получить предоплату, чтобы решить вопросы с арестом имущества, после чего зарегистрировать недвижимость и после этого заключить основной договор (ст.549 ГК РФ).
Но если Вы рассматриваете только варианты, как бы не платить приставам, но при этом продать дом, то это только если продадите земельный участок, где находится объект незавершенного строительства, но так, чтобы вопросы с арестом несуществующего дома и недостроя решал уже сам новый собственник.
Спросить
Не могу пока понять, но мне кажется, что есть решение этой ситуации в правом поле. Так как это два разных правоотношения. Старый дом и онс.
Спросить
Да именно об этом я вам написала У каждого объекта недвижимости есть кадастровый номер, поэтому поставьте новый дом на кадастровый учет, он будет отличаться от кадастрового номера старого дома.
На кадастровый учет ставится даже дом, который не введен в эксплуатацию, путем изготовления на него техплана (диск) которого сдается в Росреестр и осуществляется кадастровый учет объекта.
Так как правоустанавливающих документов нет, акта ввода нет, то можете заключить предварительный договор купли продажи по ст. 429 ГК у нотариуса на срок до приведения в готовность документов для продажи.
Спросить
Новый дом в тех же границах, что и старый на кадастровый учет не поставят (ст.8.1 ГК РФ, Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Это самострой (ст.222 ГК РФ) в чистом виде. Со слов некоторых юристов все выглядит прям так безоблачно. Собственно обладательница лучшего ответа часто дает именно такие ответы. А Вы обратитесь в Росреестр и попробуйте зарегистрировать такой объект недвижимого имущества. Узнаете о себе много нового. И потом будет что предъявить госпоже-обладательнице лучшего ответа.
Спросить
