Включение амортизации и налога на имущество в расчет арендной платы - возможно ли это?

Как правило, в договоре прописывается, что Арендатор обязуется сдать помещение Арендодателю в том виде, в котором он его принял. В арендную плату Вы можете включить все, что посчитаете нужным.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК).

Согласно пп. 1, 2 ст. 616 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В п. 2 ст. 614 ГК устанавливается, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Значит, включение амортизационных платежей в счет арендной платы возможно, но поскольку размер арендной платы устанавливается в самом договоре, то на это нужно получить согласие второй стороны (нанимателя).

Эти положения раскрываются в Налоговом кодексе РФ.

В гл. 25 НК РФ есть специальные нормы, предоставляющие арендатору возможность амортизировать в целях налогообложения прибыли произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества.

Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

При этом арендатор имеет право амортизировать произведенные им неотделимые улучшения арендованного имущества при выполнении двух условий:

1) капитальные вложения произведены с согласия арендодателя;

2) стоимость произведенных капитальных вложений арендодателем не возмещается.

Обратимся к письму Минфина России от 05.04.2017 N 03-03-06/1/20242, который устанавливает следующее правило: «если договором предусмотрена обязанность возмещения арендодателем стоимости произведенных улучшений имущества, то расходы арендатора следует рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя. В этом случае суммы возмещения, получаемые арендатором от арендодателя, следует квалифицировать как выручку от реализации работ, а произведенные арендатором затраты - как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя».

А письмом Минфина России от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215 установлено, что если арендодатель возмещает арендатору часть затрат на производство неотделимых улучшений, то у арендатора есть право амортизировать произведенные им улучшения в той части затрат, которая арендодателем не возмещается.

Включение в счет арендной платы налога на имущество, уплачиваемого арендатором, на законодательном уровне не запрещено, поскольку, если гражданин арендуете недвижимость, в отношении которой собственник уплачивает налог на имущество исходя из кадастровой стоимости, он все равно признается плательщиком налога на имущество в отношении неотделимых улучшений этой недвижимости.

Следует обратить внимание на Письма Минфина России от 29.12.2018 N 03-05-05-01/96274, от 03.09.2014 N 03-05-05-01/44118, от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, Письмо ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917, в соответствии с которыми этом налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ как среднегодовая стоимость, определяемая по данным бухгалтерского учета.

Вывод: включить в счет арендной платы амортизационные отчисления, а также платежи, идущие в счет уплаты налога на имущество можно, но данные условия должны быть указаны в самом договоре аренды (в одностороннем порядке изменять условия договора нельзя).

На практике возникают ситуации, когда договор аренды принимают за договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК).