Риск потери квартиры из-за банкротства предыдущего продавца при покупке на вторичном рынке - как защитить свои интересы?

Здравствуйте, уважаемый Алексей! Учитывая, что продавали по заниженной стоимости, то высока вероятность оспаривания сделки финансовым управляющим на основании ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", т.к. она ухудшила положение кредиторов и была заключена в ущерб их интересам.

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Здравствуйте Алексей Валерьевич

Ваша сделка может быть оспорена по

статье 61.1, 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 08.01.2020) Оспаривание сделок должника

1. Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной

В случае с банкротством добросовестность покупки не применяется, советую отказаться от сделки.

Доброй ночи Алексей Валерьевич!

Я на вашем месте посмотрела бы другие варианты покупки квартиры, каким бы заманчивым это предложение не было!

Стоит обратиться к Федеральному закону от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 08.01.2020), где четко указано, что

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной

Успехов Вам и всех благ!

А я считаю, что никакого риска нет большего, чем предъявление кем-то заведомо проигрышного иска:

Статья 61.2 ФЗ "О банкротстве". Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Риски определенные есть, я бы сказал они-риски существены. Как любят писать в арбитражных решениях "не проявив должной осторожности и осмотрительности при совершении сделки..." Формально, вы являетесь добросовестным приоретателем, но только формально, так как не проверили историю квартиры и цена квартиры ниже рыночной. Может быть и удастся отстоять свое право, но будьте готовы к затяжным процессам в судах и не одному.

Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца"

1. Согласно пункту 1 статьи 302 ГК Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

1.1. Приговором Московского городского суда, вступившим в законную силу 5 ноября 2013 года, установлено, что по представленным группой лиц поддельным документам нотариусом города Москвы 21 июня 2007 года на имя В.А. Соколовой было выдано свидетельство о праве на наследство в отношении жилого помещения, собственник которого Б.В. Соколов скончался

Критерии добросовестности

Добросовестность – понятие многоликое, поэтому вряд ли возможно дать ему

однозначное определение. Тем не менее Пленум Верховного суда РФ постарался это

сделать, определив примерные критерии, которыми должны руководствоваться судьи

при рассмотрении гражданских споров. По мнению Пленума Верховного суда РФ, при

оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных судам следует

исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота,

учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том

числе в получении необходимой информации (абз. 3 п. 1 постановления № 25).

Оценивая приведенные разъяснения Пленума Верховного суда РФ в целом, стоит

признать, что в одном предложении ему удалось доходчиво передать основную суть

принципа добросовестности. При этом нужно обратить внимание на следующие

факторы, имеющие значение при квалификации поведения на соответствие принципу

добросовестности.

В своем поведении субъект гражданских правоотношений должен учитывать не только

свои интересы, но и законные интересы других субъектов, вступающих с ним в

правоотношения. Это отнюдь не означает, что такой субъект должен быть альтруистом

и ставить благополучие других лиц на первое место. Суть этих разъяснений сводится к

тому, что добросовестный субъект действует таким образом, чтобы его поведение не

только не нарушало требования действующего законодательства, но и учитывало

права и законные интересы других лиц в той мере, в которой указанные лица вправе

рассчитывать на это исходя из общепринятых правил.

В связи с этим становится ясно, что добросовестность и недобросовестность – это

оценочные понятия, что возлагает на суд дополнительную ответственность. При

оценке поведения лица на предмет добросовестности суд должен учитывать как

внешние (объективные) факторы, сопутствующие возникновению спорного

правоотношения, так и его правовую природу, что требует от суда не только знания

норм права, но и наличия житейского опыта, а также понимания экономических

интересов сторон.

То, о чем сказано выше, можно назвать объективной добросовестностью. Однако

существует и субъективная добросовестность, о которой Пленум Верховного суда РФ

также не забыл сказать. Под добросовестностью в субъективном смысле принято

понимать такое состояние лица, в котором оно не знало и не должно было знать о

существовании обстоятельств, препятствующих ему осуществлять какие-либо

действия, направленные на возникновение правовых последствий.

Классический пример добросовестности в субъективном смысле слова – это

добросовестный приобретатель (ст. 302 ГК РФ), то есть лицо, которое не имеет

правовых оснований для владения спорным имуществом (незаконный владелец), но

приняло все разумные меры для выяснения правомочий контрагента на отчуждение

имущества, однако не знало и не могло знать, что оно приобретает имущество у

неуправомоченного лица.

К сожалению, Пленум Верховного суда РФ лишь вскользь упоминает о значени

www.bbp.ru№_25.pdf

Риск-высокий. Все сделки исковой давностью до года будут проверены арбитражным управляющим и оспорены в случае, если он выявит заниженную стоимость, суд назначит и проведет товароведческую экспертизу, в результате которой эксперты выявят рыночную стоимость. Суд непреклонен, никакие мольбы об ипотеке и детях не спасут, увы. Статья 61.2.ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) гласит " сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)." Ищите более "чистые" варианты. При банкротстве учитываются в первую очередь интересы кредиторов должника, а не добросовестность приобретателей. Отменит сделку суд и сделку лица Б, и вашу сделку. Консультацию я Вам даю, опираясь на свой опыт ведения подобных споров в арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В случае признания первой сделки (Аи Б) недействительной, последующая сделка также будет недействительной.

Для полной уверенности Вам необходимо соглашаться на сделку, если первая сделка была более 1 года назад, т.к. в противном случае она может быть признана недействительной в соответствии со ст.61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

оспаривание сделки с квартирой не отменит Ваших обязательств перед банком.

Здравствуйте, Алексей Валериевич, начнем с того, что оспорить в случае банкротства можно только сомнительные сделки и совершенные в течении года до признания гражданина банкротом, на это указывает Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О несостоятельности (банкротстве)" Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Риск в том, что могут оспорить сделку купли-продажи. В связи с продажей по заниженной стоимости. И это возможно в процедуре банкротства, такие права предоставлены финансовому управляющему, который может обратиться в суд на основании ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".Соглашаться или нет на сделку - сугубо Ваше дело. Есть риск в том, что Вас не посчитают добросовестным приобретателем, так как не проявили Вы должной осмотрительности при заключении договора,

Здравствуйте!

Риск конечно есть. Так как в случае признания должника банкротом, все заключенные им сделки за три года до подачи заявления в суд о признании банкротом могут быть оспорены финансовым управляющим.

Но в то же время, если на момент совершения сделки вы запросите выписку из ЕГРН, в которой у вас указано собственником лицо, которое в праве заключать с вами договор купли-продажи, дополнительно, пропишите в договоре, что на момент совершения данной сделки продавец не является банкротом и оснований для оспаривания данной сделки ему не известно.

А также вы квартиру покупаете в ипотеку, значит банк, также вместе с вами будет отстаивать свое залоговое имущество, так как они со своей стороны тоже проверяют чистоту сделки.

И чего можно сделать вывод, что даже если финуправляющий и попытается ее оспорить, вы будете признаны добросовестными приобретателями и ни кто у вас эту квартиру не заберет.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 08.01.2020)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

(в ред. Федеральных законов от 28.07.2012 N 144-ФЗ, от 23.06.2016 N 222-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

(в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Здравствуйте. Очень "мутная" сделка и оспоримая по сути, ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Решение суда не предсказуемо. Все зависит от обстоятельств по делу и представленных в связи с ними доказательств. Сделка по сути подозрительная. А значит она оспорима. Сделка может быть признана недействительной. Лучше вам не соглашаться на описанную в вашем вопросе сделку. Очень много проблем.