Возможность приватизации земли под многоквартирным жилым домом.

Уважаемый Александр! Привожу аргументацию своей позиции, поскольку этот вопрос заинтересовал других посетителей ВЮК, которые не разделяют мою позицию.

На практике(а не в теории) часто возникает проблема приобретения в собственность или в аренду земельных участков в том случае, когда у здания нет одного собственника, а расположенные в нем помещения принадлежат разным лицам. Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено федеральными законами. Сформулировав данное правило, законодатель не создал механизма его реализации, что послужило причиной для возникновения многочисленных споров. Дело в том, что множественность лиц на стороне собственников или арендаторов не может возникнуть до той поры, пока все собственники помещений в данном здании не пожелают приобрести участок в общую собственность или в аренду. В то же время нередко собственники помещений не могут прийти к согласию с собственниками других помещений в одном здании по вопросу о том, на каком праве стоит приобрести участок (собственность или аренда). Многие вообще не разделяют стремления своих соседей - собственников других помещений приобрести какое-либо право на расположенный под зданием участок. Заключение весьма распространенных в практике московского землепользования договоров, совершаемых двумя лицами - арендодателем (от имени которого действует Москомзем) и арендатором, по которым арендатор получает определенную долю в праве аренды земельного участка (например, 8/100, 25/30 и т.д.), не является выходом из таких ситуаций. Это объясняется тем, что долевое обязательство (в том числе и обязательство аренды) может возникнуть только при условии действительной множественности лиц на одной из его сторон, каковая отсутствует при заключении договоров аренды участков, в которых фигурирует только один "долевой" арендатор участка. Доля в праве аренды в отсутствие множественности лиц на стороне арендаторов является правовым абсурдом, порожденным "творческим подходом" региональных властей к федеральному законодательству.

Ведь даже если предположить, что подобные договоры аренды будут одновременно заключены с собственниками всех расположенных в здании помещений, нельзя забывать о том, что множественность лиц в обязательстве может быть установлена только тогда, когда обязательство с участием нескольких лиц (содолжников, сокредиторов) возникло из одного правового основания (одного договора). В противном случае будет отсутствовать согласованная воля всех сторон (соарендаторов), направленная на установление конкретного арендного обязательства между всеми его участниками (ст. 308 ГК РФ).Эта позиция всецело разделяется и Высшим Арбитражным Судом РФ, который в своих Постановлениях по ряду дел признал обоснованным отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в регистрации договоров аренды земельных участков, по которым единственным арендаторам предоставлялись доли в праве аренды земельных участков. Законодательство не содержит каких-либо механизмов, позволяющих одному из собственников помещений понудить других собственников к заключению договора аренды участка или к его совместному выкупу в собственность помимо их воли.

Поэтому, как это ни прискорбно для отдельных участников оборота, в настоящий момент собственник помещений в здании, желающий приобрести право на расположенный под ним участок, должен сначала прийти к согласию со всеми своими соседями - собственниками других расположенных в здании помещений, после чего сообща с ними оформлять (а порой и отстаивать в суде) свое право (собственности или аренды) на землю. Естественно, что реально это осуществить при создании ТСЖ или кондоминиума, где все вопросы решаются простым большинством голосов. В Санкт-Петербурге вопросы земли под домом и придомовой территории решаются именно таким образом и ТСЖ регистрируется как имущественный комплекс с земельным участком( см.РАСПОРЯЖЕНИЕ Правительства Санкт-Петербурга от 07.07.2004 № 69-рп

"О ПОРЯДКЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫХ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ОРГАНИЗАЦИЙ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ РЕГИСТРАЦИИ КОНДОМИНИУМОВ КАК ЕДИНЫХ КОМПЛЕКСОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА". Согласно ст.7ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 15.06.1996 № 72-ФЗ(ред. от 21.03.2002)"О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ"(принят ГД ФС РФ 24.05.1996) общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Согласно ст.9 вышеназванного Закона доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с установленной статьей 22 настоящего Федерального закона процедурой, или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество (далее - соглашение домовладельцев) не установлено иное.

Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев.

Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме. Доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу.

Доля собственности нового домовладельца в праве общей собственности на общее имущество равна доле предшествующего домовладельца. Согласно ст.11 названного Закона в существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцами или товариществом. В случае отказа домовладельцев или товарищества от приобретения в собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий они остаются в государственной или муниципальной собственности и используются в соответствии с действующим законодательством. Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры земельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев установить в соответствии с порядком, указанным в пункте 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, границы и размеры земельного участка в кондоминиуме. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.