Разрешит ли суд при таких условиях разделить квартиру пополам не приватизируя ее?

Разделение лицевого счета

1. Зачастую бывает так, что в одной квартире проживают бывшие члены некогда одной семьи, которые в силу каких-либо объективных причин не могут найти варианты обмена своего жилого помещения. До первого марта 2005 года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был так называемый «раздел лицевого счета».

К сожалению, современное жилищное законодательство не предусматривает такого способа изменения договора найма. Раздел жилой площади вел к росту числа коммунальных квартир, что, конечно же, нежелательно. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире (жилом доме) по одному договору социального найма будут жить люди, ставшие чужими друг для друга, например, в связи с расторжением брака. Это не только ограничивает их права, но и не способствует исполнению ими своих обязанностей по договору социального найма.

Требование заключения отдельного договора найма (раздел лицевых счетов) в соответствии с приходящейся на долю этого члена семьи жилой площадью — наиболее часто встречающаяся тема консультаций. В социальном плане исключение из норм Кодекса этой возможности может привести к многочисленным неприятным последствиям. Защита и комфорт в жилищных отношениях граждан — одна из главных задач государства, т.е. собственника жилых помещений. Мы прекрасно знаем, что Правительство Российской Федерации давно и безуспешно ведет борьбу за ликвидацию коммунальных квартир. Но исключение возможности их создания (заключение нескольких договоров найма на одно жилое помещение и есть коммунальная квартира) не тот метод борьбы с ними. Заключение отдельного договора найма — наиболее, если не самая актуальная тема сегодняшнего, да и будущего. Так как нехватка жилья в нашей стране слишком велика и ликвидация этой проблемы займет по времени не одно десятилетие, столько же времени наши граждане будут лишены правовой защиты своих интересов.

Полагаем, что, несмотря на отсутствие правового регулирования, изменение в судебном порядке договора социального найма, в том числе и заключенного после 1 марта 2005 г., путем заключения отдельных договоров с проживающими в жилом помещении возможно. Такая позиция может быть обоснована следующими доводами.

Во-первых, конституционные положения закрепляют недопустимость поворота к худшему, неотчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшего более 20 лет положения, предоставлявшего пользователям жилых помещений возможность регулировать спорные отношения посредством изменения договора найма путем раздела лицевых счетов, умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем по договору социального найма, создала угрозу конституционно значимым ценностям, согласно которым права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими, определяющими смысл, содержание и применение законов.

Во-вторых, Гражданским кодексом РФ допускается возможность изменения договора найма в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Изменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении. При этом изменение договора допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В-третьих, согласно ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают не только из оснований, прямо предусмотренных Жилищным кодексом, но также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают их. Дело в том, что конфликтные отношения в семье, вызываемые различными причинами, в том числе низкими доходами членов семьи, желанием отомстить бывшим членам семьи за несложившуюся семейную жизнь, могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, что приводит к необходимости раздела лицевых счетов. Данные обстоятельства могут быть признаны судом существенными, ибо длительные неплатежи, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей могут лечь в основу расторжения договора с выселением проживающих, что повлечет за собой более серьезные последствия для обеих сторон, чем изменение договора социального найма.

Если будет установлено, что наниматель, члены его семьи, бывший член семьи в течение длительного времени фактически пользуются жильем раздельно, их разногласия по вопросам проживания, оплаты и содержания жилья порождают споры, сложились конфликтные взаимоотношения и никто из них не имеет других жилых помещений, а также отсутствует реальная возможность приобрести право пользования иным жилищем, то основания для изменения договора социального найма жилого помещения, на наш взгляд, очевидны.

В-четвертых, изменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты жилищных прав. И поскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, то такое изменение договора социального найма допустимо и может быть урегулировано нормами Конституции РФ, Гражданского и Жилищного кодексов РФ.

Таким образом, окончательная позиция в отношении изменения договора социального найма жилого помещения путем заключения отдельных договоров окончательно не сформировалась, что подтверждает противоречивая судебная практика.