Как купить дом около железнодорожной станции, если земля принадлежит РЖД?

Если нет обременений и ограничений, то можно.

Здравствуйте, Алексей! Если земля не в собственности, а в аренде, то согласно ст.35 Земельного кодекса РФ права на землю переходят в том же объеме, что были у предыдущего собственника. Однако важно понимать, какие у него права. Если есть действующий договор аренды, то можно покупать. Согласно ст.209 ГК РФ при отсутствии обременения собственник вправе отчуждать свое имущество, а Вы сможете зарегистрировать согласно требованиям ст.8.1 и Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Согласно ст.209 ГК РФ:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Поскольку право собственности на дом зарегистрировано надлежащим образом, то можно покупать такой дом. Препятствий нет. Согласно ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Дом продается вместе с землей. Это принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на ней недвижимости. Поэтому дом без земли Вы не купите. И такую сделку в Росреестре не пропустят. Одной лишь регистрации права собственности на дом недостаточно. Здесь нужно, чтобы продавец оформил земельный участок на себя вначале. Для этого надо обращаться в РЖД ему и оформлять договор аренды либо просить предоставить участок в собственность. Но это достаточно непростой и долгий путь. Но по другому никак.

Я бы отказался от приобретения дома с такой земельной проблемой. Если толко сам дом очень понравился и Вы готовы ждать.

Ст.8.1, 454 ГК РФ.Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)

Здравствуйте, Алексей!

Вообще то если право собственности зарегистрировано, То продажа такого дома и его покупка возможны (ст. 454 ГК РФ).

Однако, могут быть проблемы в дальнейшем вот с чем.

Т.к. земля не в собственности, то нужно будет оформлять договор аренды с РЖД, Непонятно по какой цене они Вам эту землю отдадут в аренду.

Ну и если его не оформлять, то придется платить неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ)

Здравствуйте, Алексей, безусловно можете купить этот дом, заключив договор купли продажи ст.549 ГК РФ, поскольку право собственности на него зарегистрировано. Что касается земельного участка, то этот вопрос следует решать с ПАО РЖД, которому принадлежит участок. Участок может быть выделен Вам в собственность или заключен договор аренды. Сразу хочу сказать, что если по Вашему запросу о предоставлении участка будет принято положительное решение, он будет предоставлен Вам без проведения торгов, поскольку на нем расположено принадлежащее Вам строение, на это указывает ЗК РФ

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;

Здравствуйте Алексей

Вам надо запросить выписку из ГКН о з.у. и уточнить собственника участка

Вы в любом случае будете иметь преимущественное право на приобретение земельного участка по ст.39.20 ЗК

Вопрос будет по стоимости

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Хотелось бы уточнить, действительно ли можно оформить регистрацию (прописку) в таком доме (дом в собственности, земля нет)? Продавец утверждает, что можно, я не уверен в этом. Консультации местных юристов противоречат друг другу, а для меня это принципиально.