Возможно ли единоличное выкупление земли под складом при наличии права постоянного пользования?

Уважаемый Михаил! Разъясняю Вам, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков на право собственности или в аренду имеет свои преимущества:

Во-первых, это позволяет упорядочить землепользование. Дело в том что, земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись в основном в 90-е годы и на сегодняшний день эти участки учтены декларативно, то есть, не определены их границы и площадь. Поэтому землепользователи оплачивают налог за всю ту площадь, которая указана в документах, а на самом деле могут использовать площадь меньшую. Формирование земельного участка приведет к тому, что можно будет скорректировать размер налогового бремени.

Во-вторых, право постоянного (бессрочного) пользования предполагает только использование земельного участка, то есть на нем могут находиться объекты, этим участком можно пользоваться, за него оплачивается налог, но, тем не менее, этим участком нельзя распоряжаться. Его нельзя сдать в аренду, продать, подарить, получить под него кредит, то есть никаких гражданских сделок с этим участком осуществить нельзя.

При оформлении права собственности юридическое лицо может этим участком распоряжаться, то есть получит все те преимущества, которых было лишено - земля начнет работать.

И еще такой момент, на земельных участках, которые предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, не разрешено строительство. То есть участок предоставлен, например, для производственных и иных целей. Хозяйствующие субъекты в процессе своей деятельности зачастую возводят на нем объекты, которые им необходимы, и в дальнейшем при оформлении права собственности на эти объекты, у них возникают сложности. Оформление земельного участка в собственность эту процедуру значительно упрощает.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках.

Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. К таким законам относятся, в частности, ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" и Закон о приватизации.

В пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что установленная пунктом 7 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ (ЗК РФ вступил в силу 29.10.2001г.), права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Существует различная классификация земельных участков. Наиболее важными для понимания процесса приватизации земли являются 4 вида классификации.

1. По категории земельного участка.

2. По наличию прав на земельный участок до приватизации:

• земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования;

• земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения;

• земельные участки, находящиеся на праве аренды;

3. По месту расположения земельных участков (для определения выкупной стоимости)

4. По наличию на земельном участке строений:

• земельные участки, расположенные под зданиями, строениями, сооружениями, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц;

• земельные участки свободные от зданий, строений, сооружений.

Субъектами приватизации земли выступают граждане и юридические лица.

Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:

-единоличная собственность (один собственник земельного участка);

-долевая собственность (каждый из сособственников имеет право собственности на долю земельного участка);

-совместная собственность (это собственность супругов и лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство).

Земельным кодексом РФ установлен общий порядок приватизации земельных участков. Однако для каждого вида участка существуют особенности приватизации.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Принципиально называть приватизацией передачу в аренду земельного участка нельзя, но, тем не менее, на практике аренду часто называют приватизацией.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном наследуемом владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть определены:

-цель использования земельного участка,

-его предполагаемые размеры,

-местоположение,

-испрашиваемое право на землю.

Необходимо также предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.

Порядок предоставления земельных участков в собственность граждан, обладающих ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения с иным целевым и пользованием, предполагает:

1. подачу в уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении права.

Вместе с заявлением предоставляются следующие документы:

- документы, подтверждающие нахождение у него земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (государственный акт или свидетельство);

- кадастровой паспорт земельного участка;

- копии паспорта или иного документа, удостоверяющего личность заявителя.

2. принятие решения уполномоченным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

3. государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В том случае, когда земельный участок, находящийся у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, он должен быть предоставлен ему бесплатно, договор купли - продажи не заключается, а решение о предоставлении земельного участка в собственность является основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Порядок предоставления земельных участков, расположенных под зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц заключается в следующем:

Приватизацию земельного участка осуществляет исполнительный орган федеральных органов власти или органов власти субъекта федерации или органом местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

Собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию расположенных под принадлежащей им недвижимостью земельных участков.

В случае, если здание, строение, сооружение (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, принимается совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если в здании, строении, сооружении, находящемся на неделимом земельном участке, помещений принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, принимается совместное заявление от этих лиц о приобретении данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Поскольку в общем случае приватизация земли платная, при приобретении в собственность земельных участков под объектами недвижимости также необходимо уплатить выкупную цену. Размер стоимости земли устанавливается органами гос.власти или местного самоуправления в зависимости от вида собственности на земельный участок. Указанная цена выкупа не может превышать его кадастровую стоимость.

Для приватизации земельного участка собственник недвижимого имущества должен подать в уполномоченный исполнительный орган собственника земельного участка (обычно это фонды, департаменты или министерства по управлению государственными или муниципальным имуществом) заявление. В заявлении указывается вид истребуемого права на земельный участок. К заявлению прикладываются нотариально заверенные копии правоподтверждающих документов на объекты недвижимости и в случае наличия кадастровый паспорт земельного участка.

В случае наличия у заявителя кадастрового паспорта в соответствии со ст. 36 ЗК РФ уполномоченный орган РФ или Субъекта РФ или орган местного самоуправления, в месячный срок со дня поступления заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или аренду.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 Земельного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в органы кадастрового учета.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка и направляет заявителю копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.

В соответствие с Законом от 12.12.2011г. № 427-ФЗ до 1 июля 2012года продлен льготный порядок продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, гражданам и некоммерческим организациям являющимся собственниками объектов недвижимости, расположенных на этих участках.

В соответствии с законом №137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ», плата за выкуп земельных участков в собственность (т.е. приватизация земли, земельного участка) составляет:

1. Либо 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

По этой стоимости выкупить землю (земельный участок) имеют право:

1.1. Юридические лица (коммерческие организации) и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности (в процессе приватизации), в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

1.2. Коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

1.3. Юридические лица, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

2. Либо 45% от кадастровой стоимости земельного участка.

По этой стоимости имеют право выкупить землю:

Все остальные лица, не указанные в пунктах 1.1-1.3 настоящей статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Необходимо отметить, что за 20% от кадастровой стоимости выкупить земельный участок имеет право нынешний собственник здания/строения/сооружения независимо от того, непосредственно на него оформлялась приватизация или на его предшественника.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14649/08 от 9 апреля 2009 г. действие норм закона о льготной ставке выкупа распространяется на собственников зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, для приобретения собственником здания, строения, сооружения земельного участка по льготной цене (20% от кадастровой стоимости), достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

После 1 июля 2012 года выкуп земельных участков собственниками находящихся на них зданий, строений и сооружений, а также переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности будет осуществляться за 100% от кадастровой стоимости.

С 01.01.2013 в соответствие с посланием Президента РФ от 29.06.2010г. «О бюджетной политике в 2011 - 2013 годах» (Бюджетное послание Президента РФ Федеральному собранию: «…следует ускорить введение налога на недвижимость, …а также внедрить систему позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества») и готовящимся поправкам в налоговый кодекс, вместо земельного налога и налога на имущество, будет взиматься единый налог на недвижимость. Единый налог на недвижимость будет взиматься не с кадастровой стоимости, а с рыночной.

В связи с этим Росреестром была организована массовая оценка объектов недвижимости во всех субъектах РФ, заключены соответствующие госконтракты с оценочными организациями, а также разработан график мероприятий, обеспечивающий проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с 2010 по 2012г.г.