Риски при аренде нежилого помещения в качестве физического лица - ответственность и возможные последствия

Здравствуйте Виктор!

В силу п.1 ст.213 ГК РФ физическое лиц вправе иметь в собственности нежилое помещение.

Согласно п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, поскольку в силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, то, сдавая в аренду нежилое помещение, его собственник тем самым реализует право распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п.2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона.

Действующее законодательство РФ не содержит ограничения в виде необходимости регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя для осуществления правомочий собственника.

Таким образомтдля сдачи физическим лицом в аренду принадлежащего ему нежилого помещения не требуется его регистрация как индивидуального предпринимателя.

Если физическое лицо не платит налоги от своих доходов, то его можно привлечь за это к ответственности.

Согласно Налоговому кодексу, доходы граждан, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом налогообложения по НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК)

Ответственность за непредставление налоговой декларации предусмотрена Налоговым кодексом РФ: статья 119 – штраф за несвоевременное представление (непредставление) декларации о доходах, статья 75 – пени за каждый день просрочки уплаты налога, статья 122 - штраф за неуплату (неполную уплату) налога на доходы.

Не будучи индивидуальным предпринимателем, гражданин может уплачивать налог на доходы физического лица (НДФЛ) одним из нескольких способов (ст. 23 НК РФ): воспользоваться услугами налоговых агентов или самостоятельно исчислить, уплатить налог в бюджет. В первом случае наниматели (арендаторы), являющиеся юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, при выплате собственнику помещения вознаграждения должны удержать сумму налога и перечислить ее в бюджет (п. 4 ст. 226 НК РФ).

При этом сам арендодатель никаких действий, связанных с исчислением и уплатой налога, не производит и не представляет налоговую декларацию по этим доходам. Налоговые агенты обязаны по заявлению физического лица выдать ему справку о полученных доходах и удержанных суммах налога (п. З ст. 230 НК РФ).

В случае, когда помещение сдается физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, наймодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает в бюджет сумму налога (подп.1 п.1 ст.228 НК РФ). Он обязан представить налоговую декларацию в инспекцию по месту своего жительства (п.1 ст. 229 НК РФ).

Если будет признано, что деятельность физического лица, осуществляющего сдачу в аренду жилых помещений, относится к предпринимательской, такой гражданин может быть привлечен к ответственности по статьям 14.1 КоАП РФ и 171 УК РФ к административной и уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Пленум Верховного Суда РФ выделил условия, при соблюдении которых сдача в аренду имущества не будет признана незаконным предпринимательством:

* имущество было приобретено для личных нужд, получено по наследству или в подарок;

* необходимость в использовании этого имущества у лица отсутствует;

* и в связи с этим лицо сдает его в аренду

Если физическое лицо заявляет, что приобретало помещения для открытия магазина, то это автоматически исключает "личные нужды". Физическому лицу придется доказывать, что помещение ему нужно для личных нужд.

Кроме того важен систематический характер деятельности. В письме Управления МНС России по г. Москве что "систематическое" - это значит "не менее двух раз". Именно с учетом указанного критерия налоговые органы могут применять к физическим лицам штрафные санкции за ведение предпринимательской деятельности без государственной регистрации. Сотрудники УВД также могут ссылаться на это письмо. Однако им необходимо доказать причинение крупного ущерба гражданам, организациям или государству либо извлечение дохода в крупном размере.

Для выявления и привлечения к декларированию физических лиц, получающих доходы от сдачи в аренду (внаем) имущества, ФНС направляются запросы в:

- организации жилищно-коммунального хозяйства, ТСЖ;

- органы миграционной службы;

- администрации (управы);

- участковым и т.д. с просьбой предоставления информации в отношении физических лиц, осуществляющих сдачу в аренду жилых помещений.

Обрабатывается информация из:

- объявлений в СМИ и уличных объявлений;

- сведений, полученных от физических лиц по телефонам;

- письменных жалоб граждан.