Покупка квартиры в ипотеку через доверенное лицо - как избежать рисков?

Здравствуйте, Генрих! Есть риск, что доверенность может быть отменена (ст.188 ГК РФ), а при занижении стоимости в случае признания сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ) либо расторжении договора купли-продажи по иску доверителя (ст.450-453 ГК РФ) вернут Вам только сумму, указанную в договоре. Так что Вам такая сделка не интересна. Если не хотите потом таких проблем, от сделки стоит отказаться.

Здравствуйте!

1. Проверьте полномочия доверенного лица по ст 185.1 ГКРФ: заключать договор, получать деньги, сдавать на регистрацию перехода права собственности и ипотеки по ст.8.1 ГКРФ

2: Проверьте сведения об объекте по выпискам из Росреестра. Это важная процедура (вне зависимости собственник или доверенное лицо) на дату сделки должны быть эти выписки. Доя Вас это гарантия того, что при наличии претензий на дату сделки недвижимость была свободной от арестов и ограничений

3. Сам договор ипотеки: порядок расчётов, наличие условий о неизменности цены договора

А вот то, что касается занижения цены... это 2 способа

Вы указываете заниженную цену в договоре

И берёте расписку, что продавец взял у Вас взаймы денег...

Или требуете указания реальной цены договора

При расторжении - вернут только то, что указано в договоре.

Здравствуйте, Генрих!

1. Тот факт, что сделку будет проводить доверенное лицо вместо собственника (ст. 209 ГК РФ), никаких рисков не несет.

Так как имеется доверенность (ст. 185 ГК РФ), то доверенное лицо вправе проводить сделки, только внимательно почитайте саму доверенность, какие полномочия ею переданы.

И чтобы не получилось так, что доверенность прекращена, рекомендую обратиться к любому нотариусу, назвать рег. номер доверенности, чтобы посмотрели по базе, действующая или нет. У нотариусов одна система (база).

2. А вот что касается занижения цены, то это очень опасно приобретать такой объект.

В случае, если по каким-либо причинам сделку оспорят (наследники, собственники, приставы, банк и т.д.), то вы сможете вернуть только те деньги себе, которые указаны в договоре, поэтому требуйте указания реальной стоимости.

Поэтому, если настоятельно хотят занизить сумму, рекомендую отказаться от данного варианта приобретения жилья, случаев по оспариванию сделок множество (ст. 166 ГК РФ).

Всех благ Вам!

В Вашем случае просто невозможно Вам предложить вариант действий, который бы на 100% обезопасил бы от риска неблагоприятных последствий.

При продаже квартиры по доверенности стст 185-185.1 ГК РФ риск может быть в том что доверенность продавец на основании ст 188 ГК РФ может в любое время отменить доверенность

Указание в договоре купли-продажи заниженной цены играет на руку продавцу и очень опасно для покупателя. Следует отметить, что согласно статье 555 Гражданского кодекса РФ цена недвижимого имущества является существенным условием договора купли-продажи. В случае, если в судебном порядке будет доказано, что квартира продана по заниженной цене, это влечет признание договора купли-продажи незаключенным. Основной риск - это возврат продавцом полученной им от покупателя суммы только в размере, указанном в договоре купли-продажи.

Квартиру обманутому покупателю приходится возвращать. А вот деньги, как правило, обратно получить во всей сумме не удается. В 100 случаях из 100 они уже потрачены и начинают взыскиваться с продавца через службу судебных приставов - долго и по чуть-чуть, пока наконец взыскатель (обманутый гражданин) окончательно не утратит надежду на получение всей суммы или должник не выпишется и не переедет в неизвестное для приставов место жительства. На этом исполнение, как правило, затихает.

Покупка квартиры по заниженной цене в связи с занижением продавца базы по НДФЛ для покупателя в случае банкротства продавца также создает дополнительный риск оспаривания сделки по специальным основаниям, предусмотренным гл. III.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с учетом того, что сейчас банкротом можно признать и обычного гражданина. Не исключено, что и сам продавец сможет создать контролируемый долг со стороны третьего лица, чтобы создать возможность возврата квартиры, притом что с него можно будет получить только легитимно уплаченную сумму, а реально взыскать ее получится только при наличии у продавца какого-либо имущества. Поэтому, если Вы соглашаетесь на такие условия, Вам в любом случае с продавца следует получить расписку об уплате полной цены, чтобы в случае спора иметь возможность отстоять свои интересы.

На практике встречаются случаи, когда правовые основания для признания сделки недействительной (незаключенной) активно используют мошенники в своих корыстных интересах.