Как зарегистрировать право собственности при наложенном запрете на рег. действия - опыт автора

Регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также переоценивать обстоятельства дела и доказательства, на которых он основан. Отказ в госрегистрации права на основании решения суда при наличии ареста является незаконным.

Арест, наложенный на недвижимость на основании судебного акта, является основанием для запрета владеть, пользоваться и распоряжаться ею, а не для отказа в госрегистрации прав на нее, подтвержденных вступившим в законную силу судебным актом.

Наличие в ЕГРН записи об аресте, наложенном судом общей юрисдикции в рамках уголовного дела, не может препятствовать внесению записи о праве собственности организации на спорное имущество, поскольку основанием для госрегистрации права является судебный акт. Иное толкование нормы, касающейся исполнения актов о наложении арестов на имущество, противоречит принципу обязательности судебных решений.

На основании изложено, можно сделать вывод, что наличие ареста на объекте недвижимости, не может препятствовать регистрации права собственности, на основании решения суда. У должника не получится избавиться от недвижимости, если:

Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.

Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.

Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.

В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.

Если сумма задолженности не является соразмерной стоимости недвижимого имущества, то можно смело совершать сделки с такой недвижимостью. Закон «Об исполнительном производстве» не дает приставам права накладывать арест на имущество в такой ситуации.

Взыскатель имеет право оспорить сделки должника по отчуждению недвижимости, если есть основания полагать, что совершаются они с целью уклонения от выплаты задолженности. Это теория. Практика разнообразна. Если должник продал, например, квартиру с рыночной стоимостью 5 млн. рублей своему родственнику за 2 млн. рублей, то суд может признать сделку недействительной. Если же никаких подозрительных моментов в тексте договора нет, то и оснований взыскивать, как бы, не имеется.