Как определить придомовую территорию для квартиры в доме на 3 семьи с границей участка и кадастровым номером под домом?

Здравствуйте, Наташа.

Увеличение придомовой территории может зависеть от вида жилого дома: блокированной застройки или многоквартирный дом, а также прав на квартиру и землю под ней.

1. Жилым домом блокированной застройки принято считать жилой дом: в нём не более чем три этажа, каждый этаж состоит из блоков, блоков не больше десяти, каждый блок предназначен для проживания одной семьи, блоки имеют общую стену или стены без проёмов с соседним блоком или соседними блоками, каждый блок расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В данном случае, если блок-квартира находится в вашей в собственности, то увеличение границ земельного участка под блоком, который находится в собственности владельца блока, возможно при заключении соглашения с органом местного самоуправления о перераспределении земель (ст. 39.28 ЗК РФ): заключение соглашения, согласование схемы земельного участка с муниципалитетом, межевание, оформление в собственность посредством выкупа и создание единого участка при объединении с уже имеющимся.

2. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Земельный участок под МКД-общая собственность жильцов.

К общей собственности жильцов дома относится земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Для обоснования и увеличения границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г. № 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59.

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33 а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88 а-1594/2020). Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

3. Конкретных норм, регламентирующие точный размер придомовой территории, отсутствует. В среднем для многоквартирного дома приравнивается 3-6 метров (может быть и больше). Из методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков СП 30-101-98 на сегодняшний день существует формула, которая помогает вычислить площадь придомовой территории: Sнор=У × Sk, где Sнор — придомовая площадь; У — удельная единица доли земли на кв. метр жилья (формируется в зависимости от строительных норм и СНиП); Sk — жилая площадь дома.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, в состав придомовой территории входят: отмостки (водонепроницаемые покрытия, расположенные вокруг здания); проезд, тротуар, полоса озеленения вдоль дома, а также та, которая расположена возле фасада без входов (ее предназначение – обеспечение проезда пожарных машин); детские игровые, спортивные площадки, а также те пешеходные дорожки (тропинки), которые соединяют данные объекты друг с другом; площадки, на которых расположены мусоросборники; участки земли под нежилыми хозяйственными зданиями и сооружениями; парковки, на которых стоят машины жильцов многоквартирного дома; выезды, въезды подземных гаражей и автомобильных стоянок.

Согласно статье 158 Жилищного Кодекса каждый владелец недвижимого имущества в МКД должен тратиться на содержание участка из своего кармана соответственно площади своей квартиры (т. е. чем она больше, тем больше понадобится и платить за участок).

Если у вас МКД обращайтесь в муниципалитет, для увеличения сформированного участка под домом, с целью содержания общедомового имущества (устройства детских площадок, бельевой и др.)