Как защитить свои права при снятии жилья в аренду - опыт и советы владельца договора с риэлторским агентством.

Пытаюсь снять жильё в аренду на длительный срок. На сайте Авито нашёл несколько объявлений с приемлимой стоимостью аренды, расположением квартир. Большинство из этих объявлений размещено одним агентством и до сих пор актуальны (не сняты с публикации). Я связался с агентством и изъявил желание снять в аренду одну из предложенных на Авито квартир. Агент, сказала, что у них "есть такая квартира по указанному адресу и как раз сегодня её можно будет посмотреть ровно в 15.00". Мы заключили договор, я его оплатил. Агент дала мне номер телефона "хозяйки квартиры" и я отправился на её осмотр, хотя уже заранее предполагал, что сразу буду заключать договор с хозяйкой и вселяться, ибо обстоятельства так сложились, да и предложение слишком заманчиво (центр города, низкая аренда). Ровно в 15.00 я был у дома и позвонил "хозяйке". Та мне сообщила, что " как раз поехала за ключами и как приедет - позвонит мне". Ну я, полагая, что придётся подождать минут 15-20 никуда уходить не стал, остался ждать на лавочке возле дома. Прошёл час - "хозяйка" не появилась. На мой вопрос где она пропадает целый час ответила всё то же самое: "поехала за ключами, приеду - позвоню". На следующий день выяснилось в агентстве, что "как раз сегодня до 17.00 с этой квартиры должны съехать жильцы" и я смогу таки посмотреть квартиру. Агенту я сказал, что живу за городом и добираться каждый день мне сложно (пешие марш броски по 5 км туда и обратно с моими больными ногами, до маршрутки) и квартира мне нужна очень срочно, но день-два я могу потерпеть... В 17.00 "хозяйка" не явилась, на звонки не отвечала, хотя мы с ней договорились о встрече менее чем за час. На третий день "хозяйка" по телефону сообщила, что "жильцы не успели съехать и продлили аренду на 2 дня". Надо заметить, что всё это время я сам звонил и агенту и "хозяйке", в то время как они не сделали мне ни единого звонка. Агент повторила слова "хозяйки" и пообещала, что как только жильцы съедут, она в первую очередь позвонит именно мне. Продолжается эта тягомотина уже почти две недели. Ни "хозяйки", ни квартиры я до сих пор так и не видел. Зато агент за всё это время предложила мне в смс другие варианты, заведомо дороже и один даже с нежилым помещением подешевле. Понимаю, что меня просто развели. Хочу привлечь агентство к ответственности за нарушение прав потребителей, взыскать убытки, неустойку и компенсацию морального вреда, возможно, услуги юриста. Договор составлен "криво" и когда его читаешь, невольно складывается впечатление, что его "рихтовали" после каждого недовольного клиента. Называется "договор на оказание риэлторских услуг", но при этом в обязанности агента входит лишь информационная услуга, а деньги мои идут на оплату телефонных звонков, просиживание в интернете, канцелярию... Хотя в договоре и указано, что действует он до "полного заселения клиента", в договоре много противоречий по которым из-за меня же он может быть "закрыт", услуги будут считаться выполненными, а деньги возврату не подлежат. Хочу грамотно составить алгоритм действий по досудебном у урегулированию и судебному. В данный момент составляю претензию агентству. Хотелось бы знать когда мне обратиться в Роспотребнадзор и как доказать им факт введения в заблуждение клиентов объявлениями с заведомо ложной информацией, до претензии или после? Надо ли доказывать убытки (упущенная выгода в том числе) и по какой ставке считать неустойку? Неустойку планирую отсчитывать с момента подачи претензии. От какой суммы мне отталкиваться? От суммы взноса по договору или от этой же суммы плюс убытки плюс компенсация морального вреда? Вобщем вопросов много. Мозги кипят. Теряю впустую время, работу и деньги.