Как приобретение сданной в аренду недвижимости влияет на статус владельца - является ли он автоматически арендодателем?

Наряду с общим правилом о принадлежности доходов от использования имущества его собственнику гражданское законодательство предусматривает возможность закрепления, например, в договоре условия о получении таких доходов иным лицом (ст. 136 Гражданского кодекса). Основываясь на данном положении, Верховный Суд Российской Федерации в недавно вынесенном решении указал на правомерность получения новым владельцем недвижимого имущества, сданного в аренду, арендных платежей за период с момента передачи ему этой недвижимости до регистрации права собственности на нее (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16 августа 2019 г. № 305-ЭС 19-5838).

Сторонами в рассмотренном деле являлись индивидуальный предприниматель Т. (далее – ИП, истец) и ООО "Р." (далее – ответчик), заключившие в декабре 2016 года договор купли-продажи недвижимого имущества – нескольких нежилых помещений, – обремененного долгосрочной арендой и ипотекой. Договором было предусмотрено, что ИП (далее также – покупатель) становится собственником данного имущества с момента государственной регистрации права собственности на него и внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о переходе права – при условии полной оплаты стоимости приобретаемых помещений. Согласно составленному после внесения покупателем обозначенной суммы акту приема-передачи имущество было передано покупателю 18 января 2017 года, а право собственности ИП на него зарегистрировано 29 декабря того же года. В течение трех дней с момента регистрации этого права ответчик должен был перечислить истцу арендную плату, полученную от арендатора проданного помещения за прошедший с даты подписания передаточного акта период, – данное обязательство было закреплено в гарантийном письме от 23 января 2017 года. Его неисполнение и стало поводом для обращения истца в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности в размере полученных им с момента подписания передаточного акта до регистрации перехода права собственности на имущество арендных платежей и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с ненадлежащим исполнением денежного обязательства.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Добрый вечер. Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса регламентировано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 24 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 384 Гражданского кодекса если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.