Покупка студии с использованием материнского капитала и ипотеки - как узнать возможность, разрешение органов опеки и правила составления договора купли-продажи?

Покупатель 1 имеет в собственности одну квартиру 20 кв.м. в которой прописаны все члены семьи 4 чел и ещё 3 х ком квартира в ипотеке остался 1 млн руб. Добросовестный плательщик, отличная кредитная история. Хочу приобрести студию 22 кв м за 1600000 из них 800000 за наличные средства + материнский капитал 522 тыс. с привлечением ипотеки 300 тыс (так как ребенку нет 3 х лет.). Продавец: Квартира в обременении ипотеки и с погашением материнским капиталом, переезжают в область, покупают квартиру больше квадратурной, но меньше по стоимости чем продаваемая квартира. Сразу выделяют доли детям в новой квартире. Ипотеку будут гасить за счёт наличных покупателя. Вопрос 1 разрешит ли пенсионный фонд покупателю воспользоваться мат капиталом если у него уже есть 2 квартиры и одна из них с большей площадью чем приобретаемая? Нужно ли делать предварительный запрос? Как узнать заранее? 2. Можно ли получить предварительное согласие органов опеки на продажу квартиры, до погашения ипотеки так как детям выделены доли в другой квартире? Какие нужно выделить доли детям в новой квартире, учитывается ли что цена квадрата новой квартиры ниже продаваемой? Можно ли переделать ещё раз распределение доли если накосячат? 3. Если сначала снять обременение банка за счёт наличных средств покупателя, а органы опеки не дадут разрешение продавать, что делать покупателю, как вернуть деньги? Идти в суд? 4. Предварительный договор купли-продажи составлять у нотариуса? Или юриста? Чтобы все учесть. Задаток то составляет пол стоимости квартиры. 5. Договор купли-продажи с ипотекой в силу закона составляют в банке? Или у нотариуса?