Незаконная продажа комнат в приватизированной квартире - возможно ли восстановление прав и погашение упущенной выгоды?

Question

Занимаю 2 комнаты в коммунальной квартире (приватизированы). Две комнаты занимал мой сосед, но в квартире не проживал.
Знала, что в районе 2005-2006 у соседа была сделка, в результате которой комнаты перешли в собственность к ООО «Комплекс с****».
На тот момент, я не вникала во все нюансы в силу молодости. В квартире никто кроме меня и моих близких не проживал.

Несколько дней назад мне на дверь наклеили уведомление «Об освобождении жилого помещения», с указанием освободить ее и предоставить доступ организации ООО «И****** С». Я не занимаю эту комнату, но меня заинтересовало откуда появилось новое Юр. Лицо и откуда появились такие требования.
В связи с этим я заказала в выписку из ЕГРН о переходе прав собственности и увидела, что данная комната переходила в собственность нескольким организациям 3 раза. Один раз в рамках реализации инвестиционного контракта и дважды по договору купли-продажи.
В последний раз 28.01.2020 как раз ООО «И****** С».
О судьбе по сделкам со второй комнатой выписку пока не заказывала.
Все сделки происходили за моей спиной, несмотря на то, что я имею преимущественное право покупки данной недвижимости перед иными лицами, продавцы ни разу не уведомляли меня о предстоящей продаже, мне ни разу не показывали уведомлений с предложением покупки данных комнат, а, следовательно, я нигде не расписывалась в получении таких уведомлений и не писала отказ.
Эта ситуация - моя упущенная выгода, да и просто мошенничество. Теперь я хочу узнать, могу ли я подать иск о признании преимущественного права покупки этих комнат и опротестовать предыдущие сделки? Какие у меня шансы? И смогу ли я при удачном раскладе выкупить эти комнаты по первоначальной продажной цене.

Суханов Михаил Александрович · Accepted Answer

У Вас, Ксения, только одно право: перевести по решению суда права покупателя на себя. Для этого надо успеть подать иск в суд до истечения трех месяцев с даты, когда Вы получили на руки выписку из ЕГРН. К иску надо приложить документ о внесении на депозит суда выкупной цены по последнему договору, а если эта цена неизвестна пока, то надо внести сумму в размере кадастровой стоимости выкупаемой недвижимости. Приложить ходатайство об истребовании в Росреестре копии последнего договора и иных материалов реестрового дела. Из договора узнаете выкупную цену по последнему договору. Если у Вас не будет указанной суммы, не хватит хоть копейки, суд обязан отказать в иске.
Предыдущие сделки и их цены лучше не затрагивать. Это мое личное мнение. Могу ошибаться, так как ситуация достаточно редкая. Если хотите, можно попробовать основать иск на недействительности всех трех сделок и настаивать на выкупе по первоначальной стоимости. Но, во-первых. Не факт, что она была ниже. Во-вторых, закон не предусматривает для таких случаев признание сделок недействительными. Только перевод прав покупателя. А 
 это требование может быть заявлено только к лицу, являяющемуся собственником в настоящий момент. Если цены первой и последней сделок намного отличаются, Вы готовы рискнуть и получить отказ, то можно попробовать. Привлекать придется всех прежних собственников, дело очень усложнится, надо думать, как действовать.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Вы вправе потребовать перевода прав и обязанностей покупателей комнат на себя (ст 250 гк рф).

Тагиров Роман Даниялович · Answer

В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации Вы обязаны уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, поскольку требование данной статьи устанавливает преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты для собственников комнат в данной коммунальной квартире. В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ собственник комнаты в коммунальной квартире при ее продаже должен сначала предложить покупку остальным собственникам в коммунальной квартире по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Для этого продавец комнаты обязан известить в письменной форме остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указание цены и других условий, на которых продает ее. Если соседи откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу. Последствия несоблюдения требований ст. 250 ГК РФ могут быть следующими: - любой из собственников комнат в коммунальной квартире в течение трех месяцев может потребовать в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ о судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, то есть сосед по коммунальной квартире в судебном порядке может стать покупателем комнаты.

Логак Борис Моисеевич · Answer

Здравствуйте Ксения!

Вашей упущенной выгоды здесь не усматривается, так как нет дохода, которые бы Вы получили бы 
Кроме того, ни Вы, ни тем более я не можем знать как производилось отчуждение этих комнат. Если он получены в залог, например, то Вашего согласия тут не требуется.

Азатян Эдгар Аветикович · Answer

Ла можете признать из сделку недействительной или потребовать перевода прав на себя.

Тагиров Роман Даниялович · Answer

Но есть одно в Вашем случае, вы пропустили срок оспорить данную сделку!

Незаконная продажа комнат в приватизированной квартире - возможно ли восстановление прав и погашение упущенной выгоды?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Сосед пропал - как решить проблему с продажей комнаты в коммунальной квартире?

Как оплачивать ремонт мест общего пользования в коммунальной квартире и как распределить пространство на общих площадях

Пропал сосед по коммунальной квартире. Как получить его комнату?

Возможно ли получить свободную комнату в коммунальной квартире, где я проживаю и прописан

Можем ли мы возражать против дальнейшей сдачи комнаты в аренду?

Как потребовать выселение неподходящих квартирантов, если хозяин игнорирует жалобы?

Комната в коммунальной квартире пустует более 20 лет могу ли я на неё притендовать.

Продажа комнаты в коммуналке - нужны ли отказы от других соседей, если один из них хочет купить?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59