Как минимизировать налог при продаже и покупке квартиры в браке?

Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет Вы ей владели, и была ли эта квартира Вашим единственным жильем на момент продажи. Если Вы владели квартирой три года и более (а для купленных квартир, не являющихся единственным жильем – 5 лет и более), то Вы полностью освобождаетесь от уплаты.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет), то налог с продажи платите. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов.

Расходы на покупку зачесть не получится – не тот случай. А уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, можно.

В ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ. А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налогооблагаемую базу от продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно, соблюдая условия:

продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);

вычет за покупку жилья ранее не использовался (или использован не весь – тогда применяется его остаток);

покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).

Для взаимозачета требований нужно только чтобы обе сделки прошли в одном календарном году (с 1 января по 31 декабря).

При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

Налоговый Кодекс (пп.2, п.2 ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества следующее (цитата):

«…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

То есть, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат.

Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

Взаимозачет налога и вычета возможен. Но не всегда, и не полностью.

Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

Уплата налога при продаже квартиры зависит от продолжительности владения, и была ли эта квартира единственным жильем на момент продажи. Если Вы владели квартирой три года и более (а для купленных квартир, не являющихся единственным жильем – 5 лет и более), то мы освобождаемся от уплаты налога.

Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет, соответственно), то налог с продажи платите. Но предусмотрены три вида налоговых вычетов.

Если Вы продали квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти лет, соответственно), и купили другую, то расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, Вы можете.