Как решить проблему с кадастровой регистрацией дома на земельном участке в зоне подтопления?

Для постановки дома на кадастровый учет потребуется заключение кадастрового инженера, техническое заключение или технический план и межевой план участка, если он ранее не был размежеван. В России существуют два закона, на основании которых осуществляются кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимость. Это Закон о кадастре недвижимости от 24.07.2007 N 221-ФЗ и Закон о регистрации от 21.07.1997 N 122-ФЗ. При кадастровом учете сведения об объектах вносятся в государственный кадастр недвижимости (ГКН), а госрегистрация прав и обременений вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Здравствуйте! На дом разрешение не нужно пока действует упрощенный порядок регистрации (ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года). Вам нужно получить отказ и дальше с иском в суд думаю ни каких сложностей быть не должно.

Здравствуйте Андрей Сергеевич!

В границах зон затопления паводком 1% обеспеченности использование земельных участков и объектов капитального строительства производится только при условии проведения работ по инженерной защите территории от затопления паводковыми водами и подтопления грунтовыми водами

Это делается или повышением уровня грунта на участке или строительством дамбы или и тем и другим вместе

После того как эти работы будут проведены Администрация района может снять Ваш земельный участок с этого ограничения

И только затем можно будет начать оформлять купленный Вами дом в собственность. Для этого приглашается кадастровый инженер, который изготавливает кадастровый и технический паспорт. Вы заполняете соответствующую декларацию в соответствии с Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" и передаете все документы в Росреестр для регистрации права.

Андрей Сергеевич, обращайтесь в суд. Вам придётся доказать, что обеспечена инженерная защита здания и территории от затопления. Судебная практика говорит, что если будет доказано, что участок не находится в зоне катастрофического затопления, ввести дом в эксплуатацию вполне возможно.

Добрый день.

Андрей Сергеевич, когда был приобретен участок?

Апелляционное определение СК по административным делам Хабаровского краевого суда от 16 января 2015 г. по делу N 33-205/2015

"Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается, поскольку в силу ч.4 ст.67.1 Водного кодекса РФ, границы зон затопления, подтопления определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти с участием заинтересованных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В связи с чем, Постановлением Правительства РФ Утверждены "Правила определения границ зон затопления, подтопления", предусматривающие порядок определения указанных границ Федеральным агентством водных ресурсов и согласования указанных границ с Министерством РФ по делам ГО, ЧС и ликвидации стихийных бедствий и ФС по надзору в сфере природопользования., с Федеральной службой по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, с Федеральным агентством по недропользованию, составление карты зон затопления и подтопления, регистрации их в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, отображения их в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Между тем какие-либо доказательства, что спорный земельный участок в указанном порядке был включен в границы зоны затопления (подтопления) администрации города Комсомольска - на - Амуре не представлены.

Кроме того п.7 Указа Президента РФ от 31.08.2013 г. N 693 "О мерах по ликвидации последствий крупномасштабного наводнения на территориях Республики Саха (Якутия), Приморского и Хабаровского краев, Амурской и Магаданской областей, Еврейской автономной области" содержит лишь рекомендации принять исчерпывающие меры, исключающие строительство именно нового жилья, садовых и дачных строений, объектов производственного и социального назначения, транспортной и энергетической инфраструктуры в зонах, подверженных риску наводнения. Тогда как из материалов дела и пояснений заявителя следует, что правоотношения по предоставлению Северцеву И.В. спорного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома возникли еще в ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, использовался заявителем по целевому назначению, заявителем приняты меры для поднятия уровня земельного участка, на нем уже возведен дом, в связи с чем, положения п.7 Указа Президента РФ N 693 в данном случае безусловным основанием для отказа заявителю в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке, служить не могут."

Так же следует уточнить, когда земельный участок был внесен в зону подтопления.

Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2020 г. по делу N 8 Г-5451/2019[88-2401/2020-(88-4056/2019)]

"Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. Гненная В.А. по договору купли-продажи приобрела земельный участок с кадастровым N, расположенный по "адрес" площадью 593 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, предназначенный для индивидуальной жилой застройки.

На земельном участке, поставленном на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ возведен одноэтажный жилой дом, общей площадью 53, 9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в МУ "Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ" о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, ДД.ММ.ГГГГ. Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ в уведомлении указано о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке в границах зон затопления, подтопления без устройства защитных сооружений ввиду того, что земельный участок находится в зоне 1 % паводка реки Селенга.

Согласно сведений публичной кадастровой карты Росреестра земельный участок истца расположен в зонах с особыми условиями использования территории: 1) 03.00.2.63 зона затопления водами рек Селенга, Уда и Иволга; 2) 03.24.2.34 охранная зона воздушной линии электропередач; 3) 03.00.2.61 водоохранная зона реки Селенга; 4) 03.00.2.62 прибрежная защитная полоса реки Селенга.

В Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеются сведения об ограничениях права на объект недвижимости. Ограничения прав на земельный участок истца предусмотрены ст. 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ Основанием ограничения явился приказ "Об определении границ зон затопления водами рек Селенга, Уда и Иволга" от ДД.ММ.ГГГГ. Енисейского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов.

При этом, согласно сведениям ЕГРН, граница зоны с особыми условиями использования территории с реестровым номером 03.00.2.63, зона затопления водами рек Селенга, Уда и Иволга, поставлена на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на жилой дом, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок истца находится в зоне с особыми условиями использования территории, и при отсутствии доказательств, подтверждающих момент возведения спорного дома, то есть его возведения до внесения в ЕГРН сведений о границах зоны с особыми условиями, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований истца.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и его правовым обоснованием, указав, что согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Гненная В.А. приобрела земельный участок, упоминание о наличии не нем жилого дома договор купли-продажи не содержит.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда первой и апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах.

В силу подпункта 1 части 6 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации в границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления.

Указанная норма применяется при условии утверждения зон затопления, подтопления в установленном законом порядке.

Из материалов дела следует, что границы зон затопления, подтопления были определены Енисейским бассейновым водным управлением Федерального агентства водных ресурсов и внесены в установленном законом порядке в ЕГРН.

Законом установлены определенные ограничения по использованию земель, находящихся в таких зонах. Так, в соответствии с частью 3 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации инженерная защита территорий и объектов от негативного воздействия вод, в том числе строительство берегоукрепительных сооружений, дамб и других сооружений, предназначенных для защиты территорий и объектов от затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, заболачивания и другого негативного воздействия вод (сооружения инженерной защиты), осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела правильно распределили бремя доказывания, и, оценив собранные по делу доказательства, пришли к убеждению, что основания для признания права собственности на жилой дом отсутствуют, поскольку земельный участок истца находится в зоне с особыми условиями использования территории, и достоверные доказательства строительства жилого дома до внесения в ЕГРН сведений о границах зоны с особыми условиями не представлены, осуществление необходимых мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод на дом не производилось."

Здравствуйте, Андрей Сергеевич!

В данном случае нужно проводить работы по инженерной защите территории от затопления паводковыми водами и подтопления грунтовыми водами. И повысить уровень грунта. То есть нужно осуществление необходимых мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод на дом. Без этого, увы, не получится.

В данный момент у Вас не получится ввести в эксплуатацию дом (ст.55 ГрК РФ), либо зарегистрировать право собственности на него через Росреестр. Также не имеет особой перспективы и преждевременна подача иска в суд о признании права собственности на дом, так как в процессе "всплывет " история с нахождением ЗУ в однопроцентной зоне подтопления. И Вам суд откажет, так как признать право собственности можно только на объект, который построен в соответствии со всеми нормами и правилами, нужно будет соответствующее заключение (экспертиза) ,в данном случае оно на вряд ли будет положительным.

Так что решайте вопрос с осуществлением необходимых мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод и затем уже можно будет дооформить прав собственности на дом. В крайнем случае через суд, если Росреестр снова откажет.

ВК РФ Статья 67.1. Предотвращение негативного воздействия вод и ликвидация его последствий 6. В границах зон затопления, подтопления, в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности отнесенных к зонам с особыми условиями использования территорий, запрещаются:

1) размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления;