Покупаем квартиру у семейной пары Ивановых. Запросили право устанавливающий документ. Это договор купли-продажи у семейной пары Петровых, но договор подписан не обоими Петровыми, а только Петровой за себя и за мужа по нотариально заверенное доверенности. Расписка в получении денег подписана тоже только Петровой на основании этой же доверенности. Нам текст этой доверенности Ивановы предоставить не могут, говорят не сохранили себе копию. Вопросы: 1.может ли договор купли-продажи между нами и Ивановыми быть признан не действительным, если выяснится, что в доверенности у Петровой не было полномочий на продажу квартиры?
2. Регистратор россреестра проверяет полномочия в доверенности, т. е. зарегистрировал бы сделку, если бы в доверенности не было полномочий на продажу? Т. е. Риски для нас вообще возможны?
3. Нотариус выдавший доверенность отвечает, что копию не хранит, а выписку может выдать только доверителю. Как можно получить всё таки ещё эту доверенность, учитывая, что доверителя не могут найти?
Здравствуйте, Татьяна Валерьевна! Давайте по порядку.
1. Если вдруг выяснится, что у Петровой не было полномочий на продажу квартиры, то сделка может быть признана недействительной (ст.166-181 ГК РФ). Однако риск этого не велик, т.к. в противном случае право собственности на Ивановых бы не зарегистрировали.
2. Да, проверяет полномочия. И если бы не удостоверился в полномочиях, то право не было бы зарегистрировано. Для этого и дается срок на регистрацию, чтобы все проверили.
3. Для этого нет оснований. Но Вы можете проверить доверенность по ее номеру. Однако сам текст доверенности Вам вряд ли дадут. Вы здесь постороннее лицо.
Спросить
1. Нет, договор купли-продажи продажи если и будет признаваться недействительным, в чем я оооочень сомневаюсь, то между Ивановыми Петровым, вы третья сторона в сделке, и не могли знать об обмене, в случае если представить фантастическую ситуацию, что сделка оспаривается Петровым и суд это удовлеьворит, вы добросовестный приобретатель (301-304 ГК РФ)
2.Регистраторы должны проверять доверенность, если в договоре есть указание на неё, под микроскопом конечно он подписи не проверяет, но если есть указание на доверенность запросить её может (185-185.1 ГК РФ)
3. нотариус в принципе не сохраняет доверенности, это не документ который он обязан сохранять (ст 52 ФЗ ОБ основах законодательства РФ о нотариате) однако в нотариальном деле хранятся данные о сроке и выдачи доверенности, в журнале нотариуса, такие данные нотариус выдаёт доверителю или через суд.
Спросить
Здраствуйте!
1. Да, в таком случае сделка может быть признана недействительной
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022)
ГК РФ § 2. Недействительность сделок
2. Да, обязательно проверяет.
3. Сама доверенность, бланк, не остаётся.
Остаётся запись в реестре.
Надо обратиться в нотариат письменно на основании ФЗ "Основы законодательства Российской Федерации о нотариате" (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. В силу с 29.12.2021)
Статья 52. Выдача дубликатов нотариально удостоверенных документов
В случае утраты лицом, от имени или по поручению которого совершалось соответствующее нотариальное действие, документа, выражающего содержание нотариально удостоверенной сделки, исполнительной надписи, или нотариального свидетельства, экземпляр которых хранится в делах нотариальной конторы в соответствии с частью второй статьи 44.1 настоящих Основ, по заявлению в письменной форме такого лица, его представителя или правопреемника выдается дубликат утраченного документа. Дубликат нотариально удостоверенного завещания после смерти завещателя может быть выдан также любому из указанных в завещании наследников или отказополучателей, а также исполнителю завещания. Дубликат договора, на основании которого построены или приобретены прежним собственником здание, строение, может быть выдан лицу, подтвердившему свое право собственности на соответствующие здание, строение.Спросить(в ред. Федеральных законов от 21.12.2013 N 379-ФЗ, от 29.12.2014 N 457-ФЗ)
Выдача дубликатов документов производится с соблюдением требований статей 5 и 50 настоящих Основ.
1. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "О государственной регистрации недвижимости"
Статья 29. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Регистратор на основании данной статьи проверяет все документы поданные на регистрацию в том числе и полномочия, указанные в доверенности ст 185 ГК РФ Если в доверенности нет полномочий на продажу и подписанию необходимых документов, то регистратор бы не принял документы и не зарегистрировал бы эту сделку. Так что, думаю, что здесь нет рисков
2.Выписка же из ЕГРН по данной квартире, где указана долевая собственность супругов Ивановых подтверждает что у сотрудников Росреестра не было вопросов по документам, когда совершалась сделка межу Петровыми и Ивановыми.
3 К сожалению вам эту выписку по доверенности нотариус не имеет право выдать, так как вы постороннее лицо. Здесь можно попробовать только вариант- Доверитель на вас оформляет доверенность, чтобы вы по доверенности получили от имени доверителя выписку. Можете для подстраховки использовать и этот вариант.
Спросить
1. Может быть признан недействительным, если выяснится что у Петровой не было полномочий на продажу квартиры (ст.168-179 ГК РФ).
Запросите выписку ЕГРН из Росреестра.
Выдают всем кто обратился.
2. Гос. регистратор проверяет конечно же полномочия по доверенности.
Не регистрировал бы если не было полномочий.
Рисков практически нет.
3. Сведения о выданной доверенности нотариусом можно узнать на государственном портале можно следующую информацию о действующей доверенности:
Фамилию, имя, отчество, а так же другие данные, нотариуса, который заверил данный документ; Дату выдачи доверенности и ее удостоверения; Под каким номером данный документ находиться в реестре доверенностей в федеральной нотариальной палате; Если доверенность была отменена, то эта информация сразу всплывет на экране. Таким образом, проверить доверенность, выданную нотариусом, можно несколькими способами: Онлайн, через интернет на двух государственных порталах.
Спросить
Здравствуйте, Татьяна Валерьевна.
1. Вам необходима выписка из ЕГРН для подтверждения у продавца статуса собственника квартиры. После совершения купли-продажи квартиры Петровых Ивановыми регистрируется переход прав собственности на недвижимое имущество. (ст. 551 ГК РФ)
Сделка может быть признана недействительной по основаниям (параграф 2 ГК РФ), при отсутствии прав на заключение сделки по ст. 168 ГК РФ. Срок исковой давности по недействительным сделкам - 3 года (181 ГК РФ).
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ ст. 21
3. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике. Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами.
Соответственно в электронном виде договор купли-продажи и доверенность могут быть в Росреестре.
3. При условии наличия права собственности на квартиру у Ивановых, отсутствии ограничений на совершение сделок и др. в отношении квартиры (выписка ЕГРН) сделка безопасна.
Ст.163 ГК РФ
1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.Спросить
Здравствуйте!
1. Если вас интересует содержание доверенности, то доверитель может обратиться с запросом о содержании нотариального действия к тому нотариусу, у которого совершали данное нотариальное действие (заверяли доверенность).
2. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)
13 июля 2015 года N 218-ФЗ обязывает предоставить на сделку документы: Гражданские паспорта субъектов сделки или их уполномоченных представителей;
Договор, на основании которого осуществляется переход права собственности (купля-продажа, дарение);
Акт приема-передачи недвижимого имущества;
Документ, на основании которого возникло имущественное право у действующего собственника;
Квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
Выписка из домовой книги о прописанных жильцах;
Выписка из ЕГРН о характеристиках объекта.
Доверенность на сделку
Следовательно, без доверенности сделку бы не зарегистрировали.
3. Срок оспаривания сделки 3 года. Если этот срок прошёл, то смысла беспокоиться о доверенности нет.
Спросить
Здравствуйте Татьяна Валерьевна
1.Не может быть признан дкп не действительным потому, сделка прошла правовую экспертизу в регистрирующем органе согласно полномочиям указанным в доверенности (без право на продажу сделка бы не прошла регистрацию)
2. Риска нет. Полномочия указанные в доверенности обязательно проверяются
3. Получить копию доверенности можно запросив ее с Россреестра стороной по сделке - а именно Ивановыми согласно ст. 62
Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ... Глава 3. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
Спросить
