Как правильно оформить договор при покупке участка с незарегистрированными постройками?

Здравствуйте,

Если незавершенное строительство не зарегистрировано, Вы оформляете договор купли-продажи на земельный участок, а в договоре можете прописать, что продавец вместе с участком передает следующие материалы... (и прописываете что должно остаться у Вас).

Более подробно готова ответить в Л/С.

В данной ситуации покупатель приобретает только один объект недвижимости – земельный участок с фактической самовольной постройкой на нем, предварительно не оформленной на имя продавца. Такая схема сделки существенно увеличивает правовые риски покупателя, а именно:

1. Жилой дом не будет являться предметом вашей сделки, а, соответственно, никаких обязанностей по его передаче вам у продавца после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок не возникает.

2. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки и объекты незавершенного строительства к самостоятельным объектам гражданских прав, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса.

Подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу.

3. Как показывает сложившаяся судебная практика, суды, как правило, выносят решения, что заключение договора купли-продажи земельного участка, предметом которых является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости, нарушает требования закона (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой недействительность заключенной сделки, как несоответствующей требованиям закона.

4. Признание недействительности такой сделки осуществляется в судебном порядке по иску одной из сторон сделки или иного заинтересованного лица (например, супруги продавца).

При этом покупатель не признается добросовестным приобретателем участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания дома, покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением, при покупке земельного участка не мог не видеть возведенный на нем дом.

5. Договор купли-продажи земельного участка, подписанный сторонами, должен обязательно содержать фразу об отсутствии на отчуждаемом участке строений и сооружений. Данная информация может не совпадать с информацией, содержащейся в Росреестре, и являться основанием приостановки, а в дальнейшем и отказа в проведении государственной регистрации перехода права собственности (п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Информация о строениях и сооружениях на земельных участках собирается органами власти с привлечением аэрофотосъемки территорий и отражается на публичной кадастровой карте.

6. Незарегистрированный дом может не соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, быть построен с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, что повлечет для нового собственника дополнительные финансовые вложения или обязанность снести самовольно возведенное строение в соответствии со ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка».

7. Обычно нежелание продавца регистрировать строение на земельном участке связано с его уходом от уплаты налога на доходы или с информацией, которая скрывается от покупателя (например, будут проблемы с регистрацией жилого дома, планируются споры по разделу совместно нажитого имущества с возможными требованиями со стороны супруги продавца компенсировать стоимость строительных материалов, потраченных на строительство дома, есть заинтересованность продавца в дальнейшем своем банкротстве и таким образом имущество выводится из банкротной массы).

Добавлю, что в настоящее время продавец земельного участка может достаточно быстро оформить жилой дом на свое имя перед его продажей по упрощенной схеме, получившей название «дачная амнистия». Срок действия этой программы до настоящего времени несколько раз продлевался и сейчас установлен до 1 марта 2026 г. (Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона „О государственной регистрации недвижимости“ и статью 16 Федерального закона "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Данным законом вносятся изменения в ч. 12 ст. 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», на основании которых допускается осуществление государственной регистрации прав на жилой дом, возведенный на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) и для ведения личного подсобного хозяйства (в границах населенного пункта) в упрощенном порядке.

В Росреестр требуется предоставить технический план и декларацию, составленную собственником. Наличие уведомлений о планируемом строительстве и его окончании не требуется (как и ранее выданных разрешений на строительство). Следует учесть, что жилой дом должен обязательно соответствовать параметрам объекта ИЖС, закрепленным в Градостроительном кодексе РФ.

У будущего собственника после покупки земельного участка также есть право в упрощенном порядке «дачной амнистии» зарегистрировать дом, если по своим характеристикам жилой дом будет соответствовать всем необходимым градостроительным и иным параметрам.

Добрый день!

В договоре купли-продажи прописываете, что продается земельный участок с расположенными на нем постройками - дачным домиком, баней, теплицей, которые переходят в собственность покупателя.

Договор регистрируете в Росреестре, ст.8.1, 454 ГК РФ.

Здравствуйте, Максим!

Договор можно составить у любого юриста.

Договорившись через личные сообщения.

Если самостоятельно будете это делать, то можете ошибиться.

Но тем не менее можно следующим образом написать:

включить пункт о том, что такие то строительные материалы остаются на учаастке.

Перечислить их.

И тогда не заберет.

Т.к. он их продаст вместе с землей.

Ст. 421, 454 ГК РФ.

Здравствуйте, Максим!

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Для начала проверьте документы Продавца на земельный участок, есть ли у него право собственности.

Право Продавца на садовый (дачный) дом также должно быть зарегистрировано (можно как объект незавершенного строительства), иначе Вы не сможете зарегистрировать свои права на него.

После того как Продавец зарегистрирует свои права, можете заключать договор купли-продажи, в котором будут перечислены объекты, которые Вы покупаете.

После составления договора, обращайтесь вместе с Продавцом в МФЦ для регистрации Ваших прав на земельный участок и садовый дом.

Если все документы оформите в установленном порядке, то риски для Вас будут минимальны.

Максим, добрый день.

Вы правильно задаёте вопрос в данной ситуации. Важно правильно составить предмет договора купли продажи земельного участка с постройками, согласно статьи 454 ГК РФ. Рекомендую Вам обратиться к юристам за помощью в формировании предмета договора купли продажи

-------

Статья 1 ЗК РФ закрепляет единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

---------

С уважением.

Здравствуйте, Максим, поскольку право собственности на постройки ст.209 ГК РФ не зарегистрировано, Вы можете указать в договоре купли продажи земельного участка ст.549 ГК РФ, что вместе с участком продавец передает определенные строительные материалы и перечислить их. После регистрации перехода права собственности продавец уже не сможет забрать что либо с уже Вашего участка.

Здравствуйте!

Земельный участок приобрести вы сможете по договору купли-продажи в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 16.02.2022) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.03.2022)

ЗК РФ Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков.

Что касается построек на участке. С юридической точки зрения их не существует, поскольку все постройки на участке необходимо узаконивать. Получается и продавец не имеет заявлять каких-либо прав на постройки. Следовательно, после оформления договора купли-продажи земли, вы имеете право не допускать продавца на свой участок. А если он вдруг подаст в суд, то доказывать что у него были в собственности постройки он не сможет (нет документов подтверждающих их законность, то есть их не существует).